俄罗斯家庭抵押贷款新规：影响与展望

俄罗斯 - 美联社

俄罗斯家庭抵押贷款新规即将于2026年2月1日生效，这引发了俄罗斯房地产市场的广泛关注和紧张情绪。据最新调查显示，面对即将到来的政策收紧，近五分之一的俄罗斯人表示，他们计划在这一截止日期前办理家庭抵押贷款。

为了赶在政策变化前获得贷款，许多潜在购房者表现出妥协的意愿。约三分之一的受访者表示愿意购买尚处于早期施工阶段的公寓，超过15%的人准备接受面积较小的房产，而近10%的人则不介意选择离市中心更远的区域。然而，大约一半的受访者表示他们不愿做出任何让步，更倾向于等待后续的市场变化，对央行即将降息后的市场持乐观态度。

市场面临收缩：俄罗斯家庭抵押贷款新规的影响

“Mangaeya”开发公司商业服务部门负责人尤利娅·阿尔汉格尔斯卡娅指出，与去年12月相比，今年1月份的抵押贷款交易量可能下降15%至20%。这不仅是由于新年假期带来的季节性低迷，更重要的是，市场正处于观望状态，等待新的家庭抵押贷款政策落地。“部分交易已在12月加速完成，目前市场正处于等待新规的局面，”阿尔汉格尔斯娅解释道。

值得注意的是，包括“T-Bank”和“Rosselkhozbank”在内的几家俄罗斯银行，已经在政策调整前暂时停止了家庭抵押贷款业务。

阿尔汉格尔斯娅预测，市场将在第一季度充分感受到家庭抵押贷款条件调整的影响。如果1月份是过渡期，那么2月和3月的抵押贷款发放量可能比2025年底的峰值下降30%至40%。她认为，对于优惠交易占比较高的地区，这种下滑将尤为明显。市场活动只有在参与者适应新的国家支持体系后才能恢复。

新规主要限制措施：

房地产专家玛丽亚·巴尔胡达良提醒，从2026年2月1日起，家庭抵押贷款将实施一系列严格限制：

• 每个家庭只能获得一次优惠贷款。
• 夫妻双方必须同时作为共同借款人，以防止投机行为。
• 取消“捐赠者”制度，即不能引入持有7岁以下儿童的第三方作为共同借款人。
• 可能修订各地区的贷款限额。
• 可能引入市场部分再融资以降低还款额。
• 不排除对小户型公寓实施限制。

巴尔胡达良强调：“这些措施将使该计划更具选择性和针对性，以帮助那些真正需要住房的家庭。”

对借款人和开发商的影响

Genesis Group运营总监奥克萨娜·伊万诺娃补充说，对借款人和房产的要求也将进一步提高。银行在信用评分方面拥有更大的自由度，而开发商通过提高价格来补贴利率的可能性则会减少。在一些地区，住房成本将设立上限，这对大城市和度假区（包括俄罗斯南部和克里米亚）尤其敏感。

伊万诺娃预计，2026年，家庭抵押贷款将主要作为首次基本购房的工具，通常适用于购买面积在50-70平方米之间的大众型公寓。她确信，需求不会消失，但会变得更加谨慎和理性：家庭将花费更长时间做出决定，并更仔细地选择房产，因为他们清楚获得优惠利率的第二次机会将不复存在。

然而，金融大学副教授伊斯梅尔·伊斯梅洛夫指出，家庭抵押贷款在2025年仍是信贷市场的真正“旗舰”。他表示，自2018年该计划实施以来，已有超过150万俄罗斯家庭成功购买了新房，发放贷款总额超过7.2万亿卢布。2025年最后几个月，阿斯特拉罕州、斯塔夫罗波尔边疆区、哈卡斯共和国和罗斯托夫州，以及传统上在贷款总额中占主导地位的莫斯科和圣彼得堡，成为家庭抵押贷款交易份额的领先者。莫斯科在整个2025年家庭抵押贷款的份额维持在87%至91%之间，最高值出现在年末，即发放条件改变之前。

伊斯梅洛夫认为，家庭抵押贷款发放的一个制约因素是最高贷款金额限制：莫斯科、圣彼得堡、莫斯科州和列宁格勒州为1200万卢布，其他地区为600万卢布。2025年全国抵押贷款中位数金额为550万至600万卢布，中部联邦区为800万卢布。平均贷款期限约为28年，最长为30年。

Source: Rossiyskaya Gazeta