Mercato immobiliare russo: crescita modesta tra cambiamenti strutturali e sfide per i costruttori

Russia - Agenzia stampa Ekhbary

Mercato immobiliare russo: crescita modesta tra cambiamenti strutturali e sfide per i costruttori

Alla fine del 2025, il mercato russo delle costruzioni abitative ha mostrato un aumento leggero, ma simbolicamente significativo. Secondo i dati di Rosstat, il volume totale di abitazioni messe in funzione ha raggiunto i 108,1 milioni di metri quadrati, rappresentando un aumento dello 0,4% rispetto all'anno precedente. Questa crescita modesta, tuttavia, nasconde sostanziali cambiamenti strutturali all'interno del settore, dove l'edilizia abitativa individuale (IJS) è emersa come il principale motore di sviluppo, mentre il settore degli edifici plurifamiliari (MKB) ha subito un notevole calo.

Un'analisi dettagliata rivela che la dinamica positiva è stata ottenuta esclusivamente attraverso l'IJS, che ha rappresentato un impressionante 59% del volume totale di abitazioni messe in funzione. La messa in funzione di case private è aumentata del 2% su base annua, raggiungendo i 63,5 milioni di metri quadrati. Dicembre 2025 è stato particolarmente degno di nota, con l'IJS che ha mostrato un forte balzo di 2,5 volte rispetto allo stesso periodo del 2024, raggiungendo i 4,1 milioni di metri quadrati. Questa crescita impressionante, tuttavia, è in gran parte attribuibile a un effetto base basso: a dicembre 2024, la messa in funzione di IJS è crollata del 74%, segnando la peggiore performance mensile di quell'intero anno. Ciononostante, l'interesse sostenuto del pubblico per la costruzione delle proprie case, supportato dai programmi di mutuo governativi per l'IJS, continua ad essere un fattore chiave per la stabilità del mercato.

Allo stesso tempo, il settore degli edifici plurifamiliari, tradizionalmente il principale indicatore dell'attività per i grandi costruttori, ha concluso il 2025 con dinamiche negative. I volumi di messa in funzione di MKB sono diminuiti del 2% rispetto al 2024, totalizzando 44,6 milioni di metri quadrati. Nonostante un leggero aumento a dicembre (+1,6% su base annua, a 12,5 milioni di metri quadrati), il quadro generale indica serie sfide. I dati di DOM.RF indicano una riduzione del 12% nei lanci di nuovi progetti da parte dei costruttori nel 2025, scesi a 41,3 milioni di metri quadrati. Questa riduzione ha interessato principalmente i progetti con una data di messa in funzione prevista per il 2027, il che potrebbe segnalare un potenziale problema di deficit di offerta nel mercato delle nuove costruzioni nel prossimo futuro, soprattutto se la domanda dovesse iniziare a riprendersi.

Anton Glushkov, Presidente di NOSTROY, ha caratterizzato la dinamica della messa in funzione di abitazioni nel 2025 come “moderatamente positiva e generalmente stabile”. Ha osservato che, nonostante le difficili condizioni finanziarie, l'aumento dei costi di costruzione e la domanda contenuta, il volume totale di messa in funzione ha mostrato una crescita, indicando una continua attività nel settore. Tuttavia, Glushkov sottolinea che non ci si dovrebbe aspettare una forte crescita del mercato nel 2026. A suo avviso, in assenza di shock macroeconomici, ulteriori dinamiche saranno guidate principalmente dall'IJS, per il quale l'interesse rimane stabile, nonché da singoli progetti MKB lanciati in precedenza.

Le proiezioni per il settore degli edifici plurifamiliari nel 2026-2027 rimangono caute. Anton Glushkov ritiene che questo segmento rimarrà sotto la costante pressione degli elevati costi di finanziamento dei progetti, delle politiche bancarie caute e della domanda solvibile limitata. Molto probabilmente, la maggior parte dei volumi messi in funzione proverrà da progetti avviati negli anni precedenti, mentre il lancio di nuovi progetti su larga scala potrebbe rimanere limitato. Ciò crea il rischio di un rallentamento dei tassi di rinnovamento del patrimonio abitativo e un potenziale aumento dei prezzi per le abitazioni pronte all'uso in un contesto di offerta limitata. Per stimolare la crescita in questo settore, sarà necessario un insieme completo di misure, tra cui la stabilizzazione dei tassi di interesse, l'espansione degli strumenti finanziari disponibili e la rivitalizzazione della domanda attraverso programmi mirati.

Così, il 2025 ha segnato un periodo di trasformazione per il mercato immobiliare russo. Lo spostamento dell'attenzione verso l'IJS e la stagnazione nel segmento MKB richiedono agli operatori del mercato e ai regolatori di rivalutare le proprie strategie. Lo sviluppo futuro dipenderà dalla capacità di adattarsi alle nuove realtà economiche, mantenere l'accessibilità ai mutui e stimolare gli investimenti nelle costruzioni, specialmente in un contesto di crescente concorrenza per gli acquirenti e costi elevati.

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