俄罗斯 - 艾赫巴里通讯社
俄罗斯住房市场：结构性转变和开发商挑战下的温和增长
截至2025年底，俄罗斯住房建设市场呈现出小幅但具有象征意义的增长。根据俄罗斯联邦国家统计局的数据，竣工住房总面积达到1.081亿平方米，比上一年增长0.4%。然而，这一温和的增长背后隐藏着行业内部的重大结构性变化，其中个人住宅建设（IJS）成为发展的主要驱动力，而多户住宅（MKB）领域则经历了显著下滑。
详细分析显示，积极的动态完全是通过IJS实现的，其占竣工住房总量的惊人的59%。私人住宅的竣工量同比增长2%，达到6350万平方米。2025年12月尤其值得关注，IJS的竣工量比2024年同期猛增2.5倍，达到410万平方米。然而，这一令人印象深刻的增长在很大程度上归因于低基数效应：2024年12月，IJS竣工量暴跌74%，创下当年最差的月度表现。尽管如此，在政府IJS抵押贷款计划的支持下，公众对自建住房的持续兴趣仍然是市场稳定的关键因素。
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与此同时，传统上作为大型开发商活动主要指标的多户住宅领域，在2025年以负增长收尾。MKB的竣工量比2024年下降2%，总计4460万平方米。尽管12月份略有增长（同比增长1.6%，达到1250万平方米），但总体情况表明面临严峻挑战。来自DOM.RF的数据显示，2025年开发商新项目启动量减少了12%，降至4130万平方米。这一减少主要影响了计划于2027年竣工的项目，这可能预示着在不久的将来新房市场可能出现供应短缺问题，特别是如果需求开始复苏的话。
NOSTROY总裁安东·格鲁什科夫将2025年住房竣工的动态描述为“适度积极且总体稳定”。他指出，尽管面临严峻的金融条件、不断上涨的建设成本和低迷的需求，但总竣工量仍有所增长，表明该行业持续活跃。然而，格鲁什科夫强调，2026年不应期望市场出现大幅增长。他认为，在没有宏观经济冲击的情况下，未来的动态将主要由IJS驱动，因为对其的兴趣仍然稳定，以及之前启动的个别MKB项目。
2026-2027年多户住宅领域的前景仍持谨慎态度。安东·格鲁什科夫认为，该领域将持续面临高项目融资成本、银行谨慎政策和有限支付能力需求的压力。最有可能的是，大部分竣工量将来自前几年启动的项目，而新的大型项目的启动可能仍然有限。这带来了住房存量更新速度减慢以及在供应有限的情况下成品住房价格可能上涨的风险。为了刺激该领域的增长，需要一套全面的措施，包括稳定利率、扩大可用的金融工具以及通过有针对性的计划振兴需求。
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因此，2025年标志着俄罗斯住房市场的一个转型时期。重心转向IJS以及MKB领域的停滞要求市场参与者和监管机构重新评估其战略。未来的发展将取决于适应新经济现实、保持抵押贷款可及性以及刺激建筑投资的能力，特别是在买家竞争日益激烈和成本高昂的情况下。
