Überraschend Hoher Anteil von Hausbesitzern mit hohen Hypothekenzinsen: Eine Tiefenanalyse

USA - Ekhbary Nachrichtenagentur

Überraschend Hoher Anteil von Hausbesitzern mit hohen Hypothekenzinsen: Eine Tiefenanalyse

Die Analyse enthüllt eine bedeutende Verschiebung auf dem US-Immobilienmarkt, die Refinanzierung und Verkäufe beeinflusst.

Die Landschaft des Wohneigentums in den USA hat in den letzten Jahren eine dramatische Transformation durchgemacht, mit einem starken Anstieg des Prozentsatzes der Hausbesitzer, die mit erhöhten Hypothekenzinsen zu kämpfen haben. Diese deutliche Verschiebung ist nicht nur eine statistische Anomalie; sie gestaltet die Dynamik des Refinanzierungsmarktes aktiv um und wirft einen spürbaren, wenn auch gedämpfteren, Schatten auf den Hausverkaufssektor. Die anhaltende Fokussierung auf Hypothekenzinsen als zentrales Element der anhaltenden Debatte über die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist daher völlig gerechtfertigt.

Erinnern wir uns an die jüngste Vergangenheit: Das Jahr 2022 war durch eine Fülle historisch niedriger Hypothekenzinsen gekennzeichnet. Dieses Umfeld befeuerte einen bedeutenden Refinanzierungsboom, während dessen kaum 10 % der Hausbesitzer 30-jährige Festzinskredite mit Zinssätzen über 5 % hatten. Nur wenige Jahre später ist diese Zahl drastisch gestiegen. Laut Daten von ICE Mortgage Technology hat der Anteil der Hausbesitzer mit Zinssätzen über 5 % nun 30 % überschritten. Die hohen Kreditkosten werden weiter unterstrichen, da etwa 20 % aller Hypothekennehmer derzeit Kredite mit Zinssätzen über 6 % bedienen.

Die Auswirkungen dieser höheren Zinssätze sind in der Verkaufstätigkeit des Immobilienmarktes spürbar. Die Hausverkäufe haben in den letzten Jahren Schwierigkeiten gehabt, eine robuste Dynamik zu entwickeln. Die National Association of Realtors berichtete im letzten Jahr über eine historisch niedrige Zahl von 4,06 Millionen Hausverkäufen, eine Zahl, die sich gegenüber 2024 praktisch nicht verändert hat. Diese träge Leistung steht in starkem Kontrast zum Höchststand von 2022, als der Markt 6,12 Millionen Hausverkäufe erreichte, den höchsten Stand seit 15 Jahren. Die Kombination aus jüngsten Verkaufsabschlüssen und einem Anstieg der Cash-out-Refinanzierungen hat zur wachsenden Verbreitung von Hypotheken mit höheren Zinssätzen unter der Hausbesitzerpopulation beigetragen.

Als Reaktion auf diese Marktbedingungen und die allgemeine Besorgnis über die Erschwinglichkeit von Wohnraum wurden konzertierte Anstrengungen unternommen, insbesondere von der Trump-Administration, um Wege zur Senkung der Hypothekenzinsen zu erkunden. Eine bedeutende, kürzlich angekündigte Initiative beinhaltet einen Plan, wonach die staatlich geförderten Unternehmen Fannie Mae und Freddie Mac hypothekenbesicherte Wertpapiere im Wert von über 200 Milliarden US-Dollar kaufen sollen. Obwohl die genauen Auswirkungen dieser Käufe auf die Senkung der Hypothekenzinsen unter Ökonomen und Marktanalysten weiterhin umstritten sind, löste allein die Ankündigung einen leichten Rückgang der vorherrschenden Zinssätze aus.

Branchenexperten prognostizieren, dass die tatsächliche Ausführung dieser Wertpapierkäufe zu einer Senkung des aktuellen 30-jährigen Festzinssatzes um etwa ein Achtel Prozentpunkt führen könnte, wodurch dieser näher an die 6 %-Marke rückt. Zum Vergleich: Der durchschnittliche Zinssatz für eine 30-jährige Festzinshypothek lag zur gleichen Zeit im letzten Jahr laut Mortgage News Daily leicht über 7 %. Die potenziellen wirtschaftlichen Vorteile sind erheblich: Wenn der durchschnittliche 30-jährige Festzinssatz auf 6 % sinkt, werden schätzungsweise 5,5 Millionen Hausbesitzer in der Lage sein, ihre bestehenden Hypotheken vorteilhaft zu refinanzieren, so ICE Mortgage Technology. Diese Hausbesitzer könnten mindestens 75 Basispunkte auf ihren Zinssatz sparen, eine Marge, die ausreicht, um die damit verbundenen Refinanzierungsgebühren zu rechtfertigen.

Die Auswirkungen weiterer Zinssenkungen sind noch ausgeprägter. Sollten die Zinssätze auf 5,88 % fallen, könnte die Zahl der Hausbesitzer, die für eine vorteilhafte Refinanzierung in Frage kommen, auf 6,5 Millionen ansteigen. Andy Walden, Leiter der Hypotheken- und Immobilienmarktforschung bei ICE Mortgage Technology, betonte das vorherrschende Kreditumfeld: „Der beliebteste Zinssatz für den Kauf eines Hauses in den letzten dreieinhalb Jahren liegt zwischen 6,875 % und 6,99 %. Es scheint, dass niemand zugeben wollte, einen Zinssatz von 7 % verwendet zu haben, so dass die Käufer sich für Zinssätze im hohen 6 %-Bereich entschieden haben.“

Walden erläuterte weiter die Auswirkungen der von der Regierung vorgeschlagenen Maßnahmen: „Zufälligerweise verschieben diese 15 Basispunkte Spread-Bewegungen aus diesem 200-Milliarden-Dollar-MBS-Kauf die Zinssätze von dem, was derzeit 6,25 % wären, auf 6,125 %. Folglich bietet dies einen deutlich größeren Anreiz zur Refinanzierung als sonst verfügbar wäre, und es hat überproportionale Auswirkungen auf den Markt.“

Der Anstieg der Refinanzierungsaktivitäten wird durch Daten der Mortgage Bankers Association bestätigt, die darauf hindeuten, dass die Anträge auf Refinanzierung von Hypothekenkrediten derzeit etwa 120 % höher sind als vor einem Jahr. In der Zwischenzeit wurde der Hausverkaufsmarkt in den letzten vier Jahren erheblich durch das Phänomen des sogenannten „Rate Lock-in“-Effekts eingeschränkt. Dieser Effekt beschreibt die Zurückhaltung potenzieller Verkäufer, die historisch niedrige Hypothekenzinsen erhalten hatten, diese vorteilhaften Konditionen aufzugeben. Infolgedessen haben viele Umzugsentscheidungen verschoben, die sie sonst vielleicht getroffen hätten.

Mit Blick auf 2025 deuten Marktanalysen darauf hin, dass etwa 39 Millionen Hausbesitzer derzeit Zinssätze unter 5 % haben, wobei ein erheblicher Teil von etwa 12 Millionen Hausbesitzern Zinssätze unter 3 % genießt, so Walden. Er beobachtete die Verhaltensmuster: „Wenn man sich ansieht, wie sich diese Kreditnehmer im letzten Jahr verhalten haben, haben nur etwa 6 % dieser Personen ihre niedrigen Zinssätze aufgegeben, entweder durch eine Refinanzierung, um Eigenkapital aus ihrem Haus zu ziehen, oder durch den Verkauf ihres Hauses. Fast 95 % der Hausbesitzer hielten fest an ihren Niedrigzins-Hypotheken fest.“

Für potenzielle Hauskäufer ist die Auswirkung einer Senkung des 30-jährigen Festzinssatzes um 15 Basispunkte auf die monatlichen Zahlungen relativ gering. Für ein durchschnittlich bepreistes Haus bedeutet dies eine monatliche Ersparnis von nur etwa 35 US-Dollar. Alternativ kann diese Zinssenkung es den Käufern ermöglichen, ein Haus zu erwerben, das etwa 1,5 % teurer ist. Walden bezeichnete diese Auswirkung als „Sicherlich ein Schritt in die richtige Richtung, aber keine massive Bewegung für diese Hauskäufer.“ Das derzeitige Hochzinsumfeld stellt weiterhin ein erhebliches Hindernis für viele angehende Hausbesitzer dar, die in den Markt eintreten möchten.

Ekhbary Nachrichtenagentur