अचंभित करने वाले गृहस्वामी उच्च बंधक दरों का सामना कर रहे हैं: एक गहन विश्लेषण

संयुक्त राज्य अमेरिका - इख़बारी समाचार एजेंसी

अचंभित करने वाले गृहस्वामी उच्च बंधक दरों का सामना कर रहे हैं: एक गहन विश्लेषण

विश्लेषण अमेरिकी आवास बाजार में एक महत्वपूर्ण बदलाव को उजागर करता है, जो पुनर्वित्त और बिक्री को प्रभावित कर रहा है।

संयुक्त राज्य अमेरिका में गृह स्वामित्व का परिदृश्य हाल के वर्षों में एक नाटकीय परिवर्तन से गुजरा है, जिसमें उच्च बंधक ब्याज दरों से जूझ रहे गृहस्वामियों के प्रतिशत में तेज वृद्धि देखी गई है। यह स्पष्ट बदलाव केवल एक सांख्यिकीय विसंगति नहीं है; यह पुनर्वित्त बाजार की गतिशीलता को सक्रिय रूप से नया आकार दे रहा है और घर की बिक्री क्षेत्र पर एक स्पष्ट, यद्यपि अधिक संयमित, छाया डाल रहा है। आवास सामर्थ्य के आसपास चल रही बहस में बंधक दरों पर लगातार ध्यान केंद्रित करना, इसलिए, पूरी तरह से उचित है।

हाल के अतीत को याद करते हुए, 2022 वर्ष ऐतिहासिक रूप से कम बंधक ब्याज दरों की प्रचुरता से चिह्नित था। इस वातावरण ने एक महत्वपूर्ण पुनर्वित्त उछाल को बढ़ावा दिया, जिसके दौरान केवल 10% गृहस्वामियों के पास 5% से अधिक की दरों के साथ 30-वर्षीय निश्चित बंधक थे। केवल कुछ वर्षों के बाद, यह आंकड़ा नाटकीय रूप से बढ़ गया है। ICE Mortgage Technology द्वारा संकलित आंकड़ों के अनुसार, 5% से अधिक की दर वाले गृहस्वामियों का अनुपात अब 30% से अधिक हो गया है। उधार लेने की उच्च लागत को और रेखांकित करते हुए, लगभग 20% सभी बंधक उधारकर्ता वर्तमान में 6% से अधिक की दरों वाले ऋणों का भुगतान कर रहे हैं।

इन उच्च दरों के प्रभाव आवास बाजार की बिक्री गतिविधि में स्पष्ट हैं। पिछले कुछ वर्षों में घर की बिक्री को मजबूत गति हासिल करने में संघर्ष करना पड़ा है। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स (National Association of Realtors) ने पिछले साल 4.06 मिलियन घर की बिक्री का ऐतिहासिक रूप से निम्न आंकड़ा दर्ज किया, जो 2024 से लगभग अपरिवर्तित रहा। यह धीमी गति 2022 के शिखर के विपरीत है, जब बाजार ने 6.12 मिलियन घर की बिक्री के साथ 15 साल का उच्च रिकॉर्ड किया था। हाल की बिक्री लेनदेन और कैश-आउट पुनर्वित्त गतिविधियों में वृद्धि के संयोजन ने गृहस्वामी आबादी के बीच उच्च-ब्याज दर बंधक की बढ़ती व्यापकता में योगदान दिया है।

इन बाजार स्थितियों और आवास सामर्थ्य के आसपास की व्यापक चिंताओं के जवाब में, विशेष रूप से ट्रम्प प्रशासन से, बंधक दरों को कम करने के तरीकों का पता लगाने के लिए एक ठोस प्रयास किया गया है। हाल ही में घोषित एक महत्वपूर्ण पहल में सरकारी-प्रायोजित उद्यमों Fannie Mae और Freddie Mac द्वारा $200 बिलियन से अधिक के बंधक-समर्थित बॉन्ड खरीदने की योजना शामिल है। जबकि इन खरीदारियों का मौजूदा बंधक दरों को और कम करने पर सटीक प्रभाव अर्थशास्त्रियों और बाजार विश्लेषकों के बीच बहस का विषय बना हुआ है, केवल घोषणा ने मौजूदा दरों में मामूली गिरावट को उत्प्रेरित करने के लिए पर्याप्त था।

उद्योग के विशेषज्ञ भविष्यवाणी करते हैं कि इन बॉन्ड खरीदारियों का वास्तविक निष्पादन वर्तमान 30-वर्षीय निश्चित बंधक दर में लगभग आठवें प्रतिशत बिंदु की कमी ला सकता है, जिससे यह 6% के निशान के करीब आ जाएगा। संदर्भ के लिए, मॉर्गेज न्यूज डेली के अनुसार, पिछले साल इसी समय 30-वर्षीय निश्चित बंधक पर औसत दर 7% से थोड़ी अधिक थी। संभावित आर्थिक लाभ महत्वपूर्ण हैं: यदि औसत 30-वर्षीय निश्चित दर 6% तक गिर जाती है, तो ICE Mortgage Technology के अनुसार, अनुमानित 5.5 मिलियन वर्तमान गृहस्वामियों को अपने मौजूदा बंधक को पुनर्वित्त करने के लिए एक अनुकूल स्थिति में पाया जाएगा। ये गृहस्वामी अपनी ब्याज दर पर कम से कम 75 आधार अंक बचा सकते हैं, जो संबंधित पुनर्वित्त शुल्कों को उचित ठहराने के लिए पर्याप्त मार्जिन है।

और भी अधिक दरों में कमी के प्रभाव और भी अधिक स्पष्ट हैं। यदि दरें 5.88% तक गिर जाती हैं, तो फायदेमंद पुनर्वित्त के लिए पात्र गृहस्वामियों की संख्या बढ़कर 6.5 मिलियन हो सकती है। ICE Mortgage Technology के बंधक और आवास बाजार अनुसंधान के प्रमुख, एंडी वाल्डन ने प्रचलित उधार वातावरण पर प्रकाश डाला: "पिछले तीन और डेढ़ वर्षों में घर खरीदने के लिए उपयोग की जाने वाली सबसे लोकप्रिय ब्याज दर 6.875% और 6.99% के बीच रही है। ऐसा लगता है कि कोई भी 7% ब्याज दर का उपयोग करने की बात स्वीकार नहीं करना चाहता था, इसलिए खरीदारों ने 6% की उच्च सीमा में दरों को चुना।"

वाल्डन ने प्रशासन द्वारा प्रस्तावित कार्यों के प्रभाव पर और विस्तार से बताया: "संयोग से, इस $200 बिलियन MBS खरीद से उत्पन्न ये 15-आधार-बिंदु स्प्रेड चालें दरों को उस स्थिति से बदल रही हैं जो वर्तमान में 6.25% होती, उसे 6.125% तक ले जा रही हैं। परिणामस्वरूप, यह अन्यथा उपलब्ध होने वाले पुनर्वित्त प्रोत्साहन से काफी अधिक प्रदान कर रहा है, और इसका बाजार पर अत्यधिक प्रभाव पड़ रहा है।"

पुनर्वित्त गतिविधि में वृद्धि को मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन (Mortgage Bankers Association) के आंकड़ों से भी बल मिलता है, जो इंगित करता है कि एक साल पहले की तुलना में गृह ऋण को पुनर्वित्त करने के लिए आवेदन वर्तमान में लगभग 120% अधिक हैं। इस बीच, पिछले चार वर्षों में घर की बिक्री बाजार 'दर लॉक-इन' (rate lock-in) प्रभाव के रूप में जानी जाने वाली घटना से काफी बाधित रहा है। यह प्रभाव उन संभावित विक्रेताओं की अनिच्छा का वर्णन करता है, जिन्होंने ऐतिहासिक रूप से कम बंधक दरें हासिल की थीं, उन लाभप्रद शर्तों को छोड़ने के लिए। नतीजतन, कई लोगों ने उन कदमों को स्थगित कर दिया है जो वे अन्यथा कर सकते थे।

2025 में प्रवेश करते हुए, बाजार विश्लेषण से पता चलता है कि लगभग 39 मिलियन गृहस्वामियों के पास वर्तमान में 5% से कम की ब्याज दरें हैं, और लगभग 12 मिलियन गृहस्वामियों के पास 3% से कम की दरें हैं, वाल्डन के अनुसार। उन्होंने व्यवहार पैटर्न का अवलोकन किया: "यदि आप देखें कि पिछले साल उन उधारकर्ताओं ने कैसा व्यवहार किया, तो उनमें से केवल लगभग 6% ने उन कम दरों को छोड़ दिया, या तो अपने घर की इक्विटी निकालने के लिए पुनर्वित्त के माध्यम से या अपने घर की बिक्री के माध्यम से। लगभग 95% गृहस्वामियों ने अपनी कम-दर वाली बंधक को कसकर बनाए रखा।"

संभावित घर खरीदारों के लिए, 30-वर्षीय निश्चित दर में 15-आधार-बिंदु की कमी का मासिक भुगतानों पर अपेक्षाकृत मामूली प्रभाव पड़ता है। औसत कीमत वाले घर के लिए, यह प्रति माह केवल लगभग $35 की बचत में तब्दील होता है। वैकल्पिक रूप से, यह दर में कमी खरीदारों को लगभग 1.5% अधिक महंगा घर खरीदने में सक्षम बना सकती है। वाल्डन ने इस प्रभाव को "निश्चित रूप से सही दिशा में एक कदम है, लेकिन उन घर खरीदारों के लिए कोई बड़ा आंदोलन नहीं है" के रूप में वर्णित किया। वर्तमान उच्च-दर वातावरण बाजार में प्रवेश चाहने वाले कई महत्वाकांक्षी घर खरीदारों के लिए एक महत्वपूर्ण बाधा प्रस्तुत करता रहता है।

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