令人惊讶比例的房主面临高额抵押贷款利率：深入分析

美国 - 艾赫巴里通讯社

令人惊讶比例的房主面临高额抵押贷款利率：深入分析

分析揭示了美国房地产市场的一个重大转变，影响着再融资和销售。

近年来，美国房屋所有权的格局发生了翻天覆地的变化，面临高额抵押贷款利率的房主比例急剧上升。这种显着的变化并非仅仅是统计上的异常；它正在积极重塑再融资市场的动态，并对房屋销售领域产生可察觉但更为温和的影响。因此，抵押贷款利率作为住房负担能力持续辩论的中心要素，其受到的持续关注是完全合理的。

回顾最近的过去，2022年以历史低抵押贷款利率的充裕为特征。这种环境促进了重要的再融资热潮，在此期间，只有10%的房主持有30年期固定抵押贷款，利率超过5%。仅仅几年后，这一数字已急剧攀升。根据ICE Mortgage Technology汇编的数据，利率超过5%的房主比例现已超过30%。为了进一步强调借贷成本高企，约有20%的所有抵押贷款借款人目前正在偿还利率高于6%的贷款。

这些高利率的影响在房地产市场的销售活动中显而易见。过去几年，房屋销售一直难以获得强劲的动力。全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）报告称，去年房屋销售量为创纪录的406万套，与2024年相比几乎没有变化。这种疲软的表现与2022年的峰值形成了鲜明对比，当时市场创下了15年来的最高纪录，销售量达到612万套。近期销售交易和套现再融资（cash-out refinancing）活动的增加的结合，促成了房主群体中高利率抵押贷款日益普遍的现象。

为了应对这些市场状况以及围绕住房负担能力的广泛担忧，人们付出了共同的努力，特别是来自特朗普政府，以探索降低抵押贷款利率的途径。最近宣布的一项重要举措涉及一项计划，要求政府赞助企业房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购买超过2000亿美元的抵押贷款支持证券。尽管这些购买对进一步降低抵押贷款利率的确切影响仍然是经济学家和市场分析师之间持续辩论的主题，但仅此 anuncio 就足以引发当前利率的温和下降。

行业专家预测，这些债券购买的实际执行可能会使当前的30年期固定抵押贷款利率降低约八分之一百分点，使其接近6%的水平。作为参考，根据Mortgage News Daily的数据，去年这个时候30年期固定抵押贷款的平均利率略高于7%。潜在的经济利益是巨大的：根据ICE Mortgage Technology的数据，如果平均30年期固定利率降至6%，估计有550万现有房主将能够有利地再融资其现有抵押贷款。这些房主在利率上至少可以节省75个基点，这一幅度足以证明相关的再融资费用是合理的。

进一步降息的影响更加明显。如果利率降至5.88%，有资格获得有利再融资的房主数量可能会增至650万。ICE Mortgage Technology的抵押贷款和住房市场研究主管Andy Walden强调了当前普遍的借贷环境：“在过去的三年半里，用于购买房屋的最流行的利率在6.875%到6.99%之间。似乎没有人愿意承认使用了7%的利率，因此买家选择了6%的高位区间。”

Walden进一步阐述了政府提议行动的影响：“巧合的是，这2000亿美元MBS购买产生的15个基点利差变动，将利率从目前可能为6.25%推至6.125%。因此，这提供了比其他方式可获得的再融资激励措施明显更多的激励，并且对市场产生了不成比例的影响。”

再融资活动的激增也得到了抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）数据的证实，该数据显示，申请再融资房屋贷款的申请数量目前比一年前高出约120%。与此同时，在过去的四年里，房屋销售市场受到了所谓的“利率锁定”效应（rate lock-in effect）的严重制约。这种效应描述了那些获得历史低抵押贷款利率的潜在卖家不愿放弃这些有利条件的犹豫。因此，许多人推迟了他们可能原本会做出的搬家决定。

展望2025年，市场分析表明，根据Walden的说法，约有3900万房主目前持有低于5%的利率，约有1200万房主享有低于3%的利率。他观察了行为模式：“如果你看看去年这些借款人的行为，只有大约6%的人放弃了这些低利率，无论是通过再融资来提取房屋净值，还是通过出售房屋。近95%的房主紧紧抓住了他们的低利率抵押贷款。”

对于潜在的购房者来说，30年期固定利率下降15个基点对月供的影响相对较小。对于平均价格的房屋，这相当于每月仅节省约35美元。或者，这种利率下降可以使买家能够负担得起价格高出约1.5%的房屋。Walden将这种影响描述为“当然是朝着正确的方向迈出的一步，但对于这些购房者来说，并不是一个巨大的举动。”目前的利率高企环境继续为许多希望进入市场的有抱负的房主带来重大障碍。

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