سهم شگفت‌انگیز از صاحبان خانه با نرخ‌های بالای وام مسکن روبرو هستند: تحلیلی عمیق

ایالات متحده - خبرگزاری اخباری

سهم شگفت‌انگیز از صاحبان خانه با نرخ‌های بالای وام مسکن روبرو هستند: تحلیلی عمیق

تحلیل نشان‌دهنده تغییر قابل توجهی در بازار مسکن آمریکا است که بر بازپرداخت وام و فروش تأثیر می‌گذارد.

چشم‌انداز مالکیت خانه در ایالات متحده در سال‌های اخیر دچار تحول چشمگیری شده است، به طوری که درصد صاحبان خانه‌هایی که با نرخ بهره بالای وام مسکن دست و پنجه نرم می‌کنند، به شدت افزایش یافته است. این تغییر چشمگیر صرفاً یک ناهنجاری آماری نیست؛ بلکه به طور فعال پویایی بازار بازپرداخت وام را بازسازی می‌کند و سایه‌ای قابل درک، هرچند ملایم‌تر، بر بخش فروش خانه می‌اندازد. بنابراین، تمرکز مداوم بر نرخ‌های وام مسکن به عنوان یک عنصر اصلی در بحث جاری پیرامون مقرون به صرفه بودن مسکن، کاملاً موجه است.

با یادآوری گذشته اخیر، سال 2022 با فراوانی نرخ‌های بهره وام مسکن تاریخی پایین مشخص شد. این محیط باعث رونق قابل توجهی در بازپرداخت وام شد، در طول آن تنها 10 درصد از صاحبان خانه وام‌های ثابت 30 ساله با نرخ‌های بیش از 5 درصد داشتند. تنها چند سال بعد، این رقم به طور چشمگیری افزایش یافته است. بر اساس داده‌های جمع‌آوری شده توسط ICE Mortgage Technology، نسبت صاحبان خانه‌ای که نرخ‌هایشان بیش از 5 درصد است، اکنون از 30 درصد فراتر رفته است. با تأکید بیشتر بر هزینه بالای استقراض، حدود 20 درصد از کل وام‌گیرندگان وام مسکن در حال حاضر در حال پرداخت وام‌هایی با نرخ‌های بیش از 6 درصد هستند.

پیامدهای این نرخ‌های بالاتر در فعالیت فروش بازار مسکن مشهود است. فروش خانه در سال‌های اخیر برای دستیابی به شتاب قوی با مشکل مواجه شده است. انجمن ملی مشاوران املاک (National Association of Realtors) رقم تاریخی پایینی از 4.06 میلیون فروش خانه در سال گذشته را گزارش کرد، رقمی که تقریباً نسبت به سال 2024 بدون تغییر باقی مانده است. این عملکرد کند در تضاد کامل با اوج خود در سال 2022 است، زمانی که بازار رکورد 15 ساله 6.12 میلیون فروش خانه را ثبت کرد. ترکیب معاملات فروش اخیر و افزایش فعالیت‌های بازپرداخت وام با برداشت وجه نقد (cash-out refinancing) به رواج فزاینده وام‌های مسکن با نرخ بهره بالاتر در میان جمعیت صاحبان خانه کمک کرده است.

در پاسخ به این شرایط بازار و نگرانی‌های گسترده‌تر در مورد مقرون به صرفه بودن مسکن، تلاش‌های هماهنگی صورت گرفته است، به ویژه از سوی دولت ترامپ، برای بررسی راه‌های کاهش نرخ‌های وام مسکن. یکی از ابتکارات مهم که اخیراً اعلام شد، شامل برنامه‌ای است که شرکت‌های تحت حمایت دولت Fannie Mae و Freddie Mac بیش از 200 میلیارد دلار اوراق بهادار پشتیبانی شده توسط وام مسکن را خریداری کنند. در حالی که تأثیر دقیق این خریدها بر کاهش نرخ‌های وام مسکن همچنان موضوع بحث مداوم در میان اقتصاددانان و تحلیلگران بازار است، صرف اعلام این خبر برای ایجاد کاهش جزئی در نرخ‌های فعلی کافی بوده است.

کارشناسان صنعت پیش‌بینی می‌کنند که اجرای واقعی این خرید اوراق بهادار می‌تواند منجر به کاهش حدود یک هشتم درصد از نرخ ثابت فعلی 30 ساله وام مسکن شود و آن را به حدود 6 درصد نزدیک کند. برای مقایسه، میانگین نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله در این زمان در سال گذشته کمی بیش از 7 درصد بوده است، طبق گزارش Mortgage News Daily. منافع اقتصادی بالقوه قابل توجه است: اگر میانگین نرخ ثابت 30 ساله به 6 درصد کاهش یابد، تخمین زده می‌شود که 5.5 میلیون صاحب خانه فعلی بتوانند وام‌های مسکن موجود خود را به طور سودآور بازپرداخت کنند، طبق گزارش ICE Mortgage Technology. این صاحبان خانه می‌توانند حداقل 75 امتیاز پایه در نرخ بهره خود صرفه‌جویی کنند، که این حاشیه به اندازه‌ای قابل توجه است که هزینه‌های مربوط به بازپرداخت وام را توجیه کند.

پیامدهای کاهش بیشتر نرخ‌ها حتی برجسته‌تر است. اگر نرخ‌ها به 5.88 درصد کاهش یابد، تعداد صاحبان خانه‌هایی که واجد شرایط بازپرداخت سودمند هستند، می‌تواند به 6.5 میلیون نفر برسد. اندی والدن، رئیس تحقیقات بازار وام مسکن و مسکن در ICE Mortgage Technology، بر محیط وام‌دهی غالب تأکید کرد: "محبوب‌ترین نرخ بهره‌ای که برای خرید خانه در سه سال و نیم گذشته استفاده شده است بین 6.875% و 6.99% است. به نظر می‌رسد هیچ‌کس نمی‌خواست اعتراف کند که از نرخ بهره 7% استفاده کرده است، بنابراین خریداران نرخ‌های بالاتر از 6% را انتخاب کردند."

والدن همچنین تأثیر اقدامات پیشنهادی دولت را بیشتر شرح داد: "به طور تصادفی، این تغییرات اسپرد 15 واحد پایه‌ای ناشی از این خرید 200 میلیارد دلاری MBS، نرخ‌ها را از آنچه در حال حاضر 6.25% بود به 6.125% منتقل می‌کند. در نتیجه، این امر انگیزه بازپرداخت وام را به طور قابل توجهی بیشتر از آنچه در غیر این صورت در دسترس بود، فراهم می‌کند و تأثیر نامتناسبی بر بازار دارد."

رشد فعالیت بازپرداخت وام توسط داده‌های انجمن بانکداران وام مسکن (Mortgage Bankers Association) تأیید می‌شود، که نشان می‌دهد درخواست‌های بازپرداخت وام مسکن در حال حاضر تقریباً 120% بیشتر از یک سال پیش است. در همین حال، بازار فروش خانه به طور قابل توجهی توسط پدیده‌ای که به عنوان اثر "قفل نرخ" (rate lock-in effect) شناخته می‌شود، در چهار سال گذشته محدود شده است. این اثر، عدم تمایل فروشندگان بالقوه را که نرخ‌های وام مسکن تاریخی پایینی به دست آورده‌اند، برای چشم‌پوشی از آن شرایط مطلوب توصیف می‌کند. در نتیجه، بسیاری تصمیمات نقل مکان را که در غیر این صورت ممکن بود اتخاذ کنند، به تعویق انداخته‌اند.

با نگاه به سال 2025، تحلیل بازار نشان می‌دهد که تقریباً 39 میلیون صاحب خانه در حال حاضر نرخ بهره کمتر از 5% دارند، و بخش قابل توجهی حدود 12 میلیون صاحب خانه از نرخ‌های کمتر از 3% بهره‌مند هستند، طبق گفته والدن. او الگوهای رفتاری را مشاهده کرد: "اگر به نحوه رفتار این وام‌گیرندگان در سال گذشته نگاه کنید، تنها حدود 6% از آن افراد نرخ‌های پایین خود را رها کرده‌اند، چه از طریق بازپرداخت وام برای برداشت ارزش ویژه خانه خود و چه از طریق فروش خانه خود. نزدیک به 95% از صاحبان خانه به شدت به وام‌های با نرخ پایین خود چسبیده‌اند."

برای خریداران بالقوه خانه، کاهش 15 واحد پایه در نرخ ثابت 30 ساله تأثیر نسبتاً جزئی بر پرداخت‌های ماهانه دارد. برای خانه‌ای با قیمت متوسط، این به معنای صرفه‌جویی فقط حدود 35 دلار در ماه است. به طور متناوب، این کاهش نرخ می‌تواند خریداران را قادر سازد تا خانه‌ای را خریداری کنند که تقریباً 1.5% گران‌تر است. والدن این تأثیر را "قطعاً حرکتی در جهت درست، اما نه یک حرکت عظیم برای آن خریداران خانه" توصیف کرد. محیط فعلی نرخ‌های بالا همچنان یک مانع قابل توجه برای بسیاری از صاحبان خانه مشتاق که به دنبال ورود به بازار هستند، ایجاد می‌کند.

خبرگزاری اخباری