놀랍게도 많은 주택 소유주들이 높은 모기지 금리에 직면해 있습니다: 심층 분석

미국 - 이크바리 뉴스 통신사

놀랍게도 많은 주택 소유주들이 높은 모기지 금리에 직면해 있습니다: 심층 분석

분석에 따르면 미국 주택 시장에 상당한 변화가 일어나고 있으며, 이는 재융자 및 판매에 영향을 미치고 있습니다.

미국의 주택 소유 환경은 최근 몇 년간 급격한 변화를 겪었으며, 높은 모기지 이자율로 어려움을 겪는 주택 소유주의 비율이 급증했습니다. 이러한 뚜렷한 변화는 단순한 통계적 이상 현상이 아니라, 재융자 시장의 역학 관계를 적극적으로 재편하고 주택 판매 부문에 눈에 띄지만 보다 완화된 영향을 미치고 있습니다. 따라서 주택 구입 능력에 대한 지속적인 논의에서 모기지 금리에 대한 지속적인 초점은 전적으로 정당합니다.

최근을 돌아보면, 2022년은 역사적으로 낮은 모기지 이자율이 풍부했던 해였습니다. 이러한 환경은 상당한 재융자 붐을 촉발했으며, 그 과정에서 주택 소유주의 10%만이 5% 이상의 이자율을 가진 30년 고정 모기지를 보유하고 있었습니다. 불과 몇 년 후, 이 수치는 극적으로 증가했습니다. ICE Mortgage Technology가 수집한 데이터에 따르면, 5% 이상의 이자율을 가진 주택 소유주의 비율은 이제 30%를 넘어섰습니다. 대출 비용 상승을 더욱 강조하며, 모든 모기지 차입자의 약 20%가 현재 6% 이상의 이자율을 가진 대출을 상환하고 있습니다.

이러한 높은 금리의 여파는 주택 시장의 판매 활동에서 분명하게 나타납니다. 지난 몇 년간 주택 판매는 강력한 모멘텀을 얻는 데 어려움을 겪었습니다. 전국부동산중개인협회(National Association of Realtors)는 작년에 역사적으로 낮은 406만 건의 주택 판매를 보고했으며, 이는 2024년에 비해 거의 변동이 없었습니다. 이러한 부진한 실적은 시장이 2022만 건의 주택 판매로 15년 최고치를 기록했던 2022년의 정점과 극명한 대조를 이룹니다. 최근 판매 거래와 현금 인출 재융자(cash-out refinancing) 활동 증가의 조합은 주택 소유주들 사이에서 높은 이자율 모기지의 확산을 증가시키는 데 기여했습니다.

이러한 시장 상황과 주택 구입 능력에 대한 광범위한 우려에 대응하여, 특히 트럼프 행정부로부터 모기지 금리를 낮추는 방법을 모색하기 위한 공동의 노력이 이루어졌습니다. 최근 발표된 중요한 이니셔티브에는 정부 후원 기업인 Fannie Mae와 Freddie Mac가 200억 달러 이상의 모기지 담보 증권을 구매하는 계획이 포함됩니다. 이러한 구매가 모기지 금리를 더욱 낮추는 데 미치는 정확한 영향은 경제학자 및 시장 분석가들 사이에서 계속 논의되고 있는 주제이지만, 발표만으로도 현재 금리의 완만한 하락을 촉발하기에 충분했습니다.

업계 전문가들은 이러한 증권 구매의 실제 실행이 현재 30년 고정 모기지 금리를 약 8분의 1퍼센트 포인트 인하하여 6% 수준으로 낮출 수 있다고 예측합니다. 참고로, 모기지 뉴스 데일리(Mortgage News Daily)에 따르면 작년 같은 기간 30년 고정 모기지의 평균 금리는 7%를 조금 넘었습니다. 잠재적인 경제적 이점은 상당합니다. ICE Mortgage Technology에 따르면 평균 30년 고정 금리가 6%로 하락하면 추정 550만 명의 현재 주택 소유주가 기존 모기지를 유리하게 재융자할 수 있는 위치에 놓이게 될 것입니다. 이들 주택 소유주는 이자율에서 최소 75bp를 절약할 수 있으며, 이는 관련 재융자 수수료를 정당화하기에 충분한 규모입니다.

추가 금리 인하의 파급 효과는 더욱 두드러집니다. 금리가 5.88%로 하락하면 유리한 재융자에 적합한 주택 소유주 수는 650만 명으로 늘어날 수 있습니다. ICE Mortgage Technology의 모기지 및 주택 시장 연구 책임자인 Andy Walden은 현재의 대출 환경을 강조했습니다. "지난 3년 반 동안 주택을 구매하는 데 사용된 가장 인기 있는 이자율은 6.875%에서 6.99% 사이입니다. 아무도 7% 이자율을 사용했다고 인정하고 싶어하지 않았기 때문에 구매자들은 6%의 높은 범위로 선택했습니다."

Walden은 행정부가 제안한 조치의 영향에 대해 더 자세히 설명했습니다. "우연히도, 이 2,000억 달러 MBS 구매로 인한 이러한 15bp 스프레드 변동은 현재 6.25%였을 금리를 6.125%로 이동시키고 있습니다. 결과적으로, 이는 그렇지 않았다면 이용 가능했을 것보다 훨씬 더 큰 재융자 인센티브를 제공하고 있으며, 시장에 과도한 영향을 미치고 있습니다."

재융자 활동의 급증은 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)의 데이터로 뒷받침되며, 이는 주택 대출 재융자 신청 건수가 1년 전보다 약 120% 더 많다는 것을 나타냅니다. 한편, 주택 판매 시장은 지난 4년간 '금리 고정' 효과(rate lock-in effect)라는 현상으로 인해 상당히 제약을 받아왔습니다. 이 효과는 역사적으로 낮은 모기지 금리를 확보한 잠재적 판매자들이 이러한 유리한 조건을 포기하고 싶어하지 않는 것을 설명합니다. 결과적으로 많은 사람들이 그렇지 않았다면 했을 법한 이사 결정을 연기했습니다.

2025년을 내다볼 때, 시장 분석에 따르면 Walden에 따르면 현재 약 3,900만 명의 주택 소유주가 5% 미만의 이자율을 가지고 있으며, 약 1,200만 명의 주택 소유주가 3% 미만의 이자율을 누리고 있습니다. 그는 행동 패턴을 관찰했습니다. "작년에 이 차입자들이 어떻게 행동했는지 살펴보면, 그들 중 약 6%만이 주택 담보 대출을 통해 주택 자산을 활용하기 위한 재융자를 하거나 주택을 판매함으로써 낮은 이자율을 포기했습니다. 주택 소유주의 약 95%는 낮은 이자율 모기지를 굳게 보유했습니다."

잠재적 주택 구매자에게 30년 고정 금리의 15bp 인하가 월 상환액에 미치는 영향은 상대적으로 미미합니다. 평균 가격의 주택의 경우, 이는 월 약 35달러의 절약으로 이어집니다. 대안적으로, 이 금리 인하는 구매자가 약 1.5% 더 비싼 주택을 구입할 수 있도록 할 수 있습니다. Walden은 이러한 영향을 "확실히 올바른 방향으로의 움직임이지만, 이러한 주택 구매자에게는 엄청난 움직임은 아닙니다"라고 묘사했습니다. 현재의 높은 금리 환경은 시장 진입을 원하는 많은 야심찬 주택 소유주들에게 상당한 장애물로 남아 있습니다.

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