Gezinshypotheek Rusland: Haast om te profiteren vóór 2026

Rusland - AP News

Een aanzienlijk deel van de Russische bevolking, naar schatting één op de vijf, is van plan de Gezinshypotheek Rusland aan te vragen vóór 1 februari 2026, anticiperend op ingrijpende wijzigingen in de voorwaarden van dit populaire staatsprogramma. Deze haast is een direct gevolg van de naderende deadline en de verwachte aanscherping van de regelgeving.

Om nog te profiteren van de huidige, gunstigere voorwaarden, overwegen veel respondenten aanzienlijke concessies. Bijna een derde zou een appartement in een vroege bouwfase kopen, terwijl ruim 15% genoegen neemt met een kleinere woning. Ook de bereidheid om een minder centraal gelegen wijk te accepteren, is bij bijna 10% aanwezig.

Ongeveer de helft van de ondervraagden verklaart echter geen compromissen te willen sluiten en wacht liever op toekomstige wijzigingen. Zij zijn optimistisch over de marktsituatie, mede door de verwachte verlaging van de beleidsrente door de Centrale Bank, wat de hypotheekrente kan beïnvloeden.

Volgens Yulia Arkhangelskaya, hoofd van de commerciële diensten bij de projectontwikkelaar "Mangazeya", kan het aantal hypotheektransacties in januari met 15-20% dalen vergeleken met december. Dit is niet alleen te wijten aan de traditioneel lage activiteit na de feestdagen, maar ook aan de afwachtende houding van de markt.

"Naast seizoensinvloeden speelt ook de factor van het wachten op nieuwe regels voor de gezinshypotheek een rol," legt Arkhangelskaya uit. "Een deel van de transacties is al in december versneld, en nu neemt de markt een afwachtende positie in." Enkele Russische banken, waaronder T-bank en Rosselkhozbank, hebben de gezinshypotheek zelfs tijdelijk bevroren in afwachting van de wijzigingen.

Toekomstige Wijzigingen Gezinshypotheek Rusland

De volledige impact van de herziening van de gezinshypotheek zal volgens Arkhangelskaya al in het eerste kwartaal van 2026 voelbaar zijn. Als januari een overgangsmaand blijft, kunnen februari en maart een krimp van het hypotheekvolume van 30-40% laten zien ten opzichte van de pieken eind 2025.

Vanaf 1 februari 2026 treden er serieuze beperkingen in werking voor het gebruik van de gezinshypotheek, zo waarschuwt makelaar-expert Maria Barkhudaryan. Deze maatregelen zijn gericht op het tegengaan van speculatie en het beter richten van de steun:

• Een familie kan nog maar één lening met preferentiële voorwaarden afsluiten.
• Beide echtgenoten zijn verplicht mede-debiteur te zijn, om speculatie te voorkomen.
• Het 'donorschap', waarbij een derde partij met een kind jonger dan 7 jaar als mede-debiteur werd ingezet, wordt afgeschaft.
• Mogelijk worden regionale limieten herzien en komen er opties voor herfinanciering van het marktdeel.
• Beperkingen op kleine woningen zijn niet uitgesloten, vooral in stedelijke gebieden.

Deze stappen zullen het programma nog selectiever en gerichter maken voor degenen die echt behoefte hebben aan een woning, aldus Barkhudaryan. De eisen aan leners en objecten worden eveneens aangescherpt, voegt Oksana Ivanova, operationeel directeur van Genesis Group, toe.

Banken krijgen meer vrijheid bij de scoring, terwijl projectontwikkelaars minder mogelijkheden hebben om rentetarieven te subsidiëren door prijzen te verhogen. In verschillende regio's worden bovendien prijsplafonds ingevoerd voor de kosten van woningen, wat met name gevoelig is voor grote steden en toeristische gebieden, waaronder het zuiden van Rusland en de Krim.

Dit betekent in de praktijk dat de gezinshypotheek in 2026 zal blijven bestaan als instrument voor de eerste, primaire aankoop van een woning, vaak appartementen van 50-70 vierkante meter in het massasegment, verwacht Ivanova. De vraag zal niet verdwijnen, maar zal terughoudender en rationeler worden. Families zullen langer de tijd nemen voor beslissingen en zorgvuldiger een object kiezen, in het besef dat er geen tweede kans zal zijn op een preferentieel tarief.

Desondanks was de gezinshypotheek in 2025 een ware vlaggendrager van de Russische kredietmarkt, merkt Ismail Ismailov, universitair docent aan de Financiële Universiteit, op. Sinds de start van het programma in 2018 hebben meer dan 1,5 miljoen Russische families nieuwbouw kunnen kopen, met een totaalbedrag van meer dan 7,2 biljoen roebel aan verstrekte leningen.

Leiders in het aandeel van transacties met gezinshypotheken in de laatste maanden van 2025 waren de Astrakhan-regio, Stavropol Krai, de Republiek Chakassië en de Rostov-regio. Ook Moskou en Sint-Petersburg, traditioneel dominant in het totale kredietvolume, bleven belangrijk. In Moskou lag het aandeel van de gezinshypotheek gedurende heel 2025 tussen de 87% en 91%, met maximale waarden eind 2025, vlak voor de wijzigingen.

Een beperkende factor voor de gezinshypotheek waren de maximale leenbedragen: 12 miljoen roebel voor Moskou, Sint-Petersburg, de regio's Moskou en Leningrad, en 6 miljoen roebel voor de overige regio's. De mediane som van hypothecaire leningen in 2025 bedroeg landelijk 5,5-6 miljoen roebel, en in het Centrale Federale District 8 miljoen roebel. De gemiddelde looptijd was ongeveer 28 jaar, met een maximum van 30 jaar.

Bron: AP News