Amerikan Konut Projesi Piyasasının Çöküşü: Yeniden İnşa Çağrısı

Amerika Birleşik Devletleri - Ekhbary Haber Ajansı

Amerikan Konut Projesi Piyasasının Çöküşü: Yeniden İnşa Çağrısı

Tek müstakil evin sahibi olma şeklindeki klasik Amerikan rüyası, eşi benzeri görülmemiş zorluklarla karşı karşıya. Emlak fiyatlarındaki fahiş artışlar nedeniyle, konut projeleri (kat mülkiyeti) birçok kişi için, özellikle pahalı kentsel merkezlerde tek ulaşılabilir seçenek haline geldi. Ancak, ev sahipliğine giden bu kritik yol şimdi tehlikede ve ülke genelinde konut erişilebilirliğinin geleceği konusunda artan bir endişe uyandırıyor.

Tarihsel olarak, müstakil tek ailelik ev, Amerikan ev sahipliğinin temel taşı olmuştur. Ancak, emlak fiyatlarındaki yükselişle karakterize edilen mevcut ekonomik iklim, bu ideali geniş bir nüfus kesimi için giderek daha ulaşılamaz hale getirmiştir. Konut projeleri, arazi kullanımında daha verimli ve dolayısıyla çoğu büyük şehirde daha uygun maliyetli bir alternatif sunarak bir sonraki en iyi umut olarak ortaya çıkmıştır. Kat mülkiyeti, geleneksel kiralık bir apartmandan farklı olarak, belirli bir mülkiyet yapısını ifade eder: sakinler kendi bireysel birimlerine sahip olurken, binanın ortak alanlarının ve çevresindeki mülkün ortak mülkiyetini ve sorumluluğunu paylaşırlar.

ABD'de yaygınlaşmadan çok önce Latin Amerika'da ortaya çıkan kat mülkiyeti kavramı, ilk olarak 1958'de Porto Riko'da Amerikan yasalarına dahil edildi. Daha sonra anakarada, özellikle Florida'da yükselişe geçti ve emeklilere olanaklar ve ev sahiplerinden bağımsızlık sunarak onları cezbetti. 1970'ler boyunca, yalnız kadınlar, banliyö yaşamına kıyasla sundukları artan güvenlik, topluluk ve kentsel iş merkezlerine yakınlık nedeniyle kat mülkiyetine olan ulusal talebi önemli ölçüde artırdı. Ertesi on yılda, çocuksuz orta sınıf ailelerin şehirlere göçünde bir artış yaşandı, kat mülkiyeti satın aldılar ve daha önce kiralık mülklerin hakim olduğu bölgelerde servet biriktirdiler.

2000'lerin başına gelindiğinde, geliştiriciler her yıl yüz binlerce yeni kat mülkiyeti inşa ediyordu. Bu patlama, ulusal konut arzını genişletti, fiyatların istikrar kazanmasına yardımcı oldu ve şehirli ev sahiplerinden oluşan bir nesli teşvik etti. Üretim, 2005 yılı civarında zirveye ulaştı; o zamanlar yeni çok aileli birimlerin neredeyse yarısı, tek bir sahip tarafından kiralanmak yerine bireysel kat mülkiyeti olarak satılıyordu.

Ancak, kat mülkiyetlerinin yolu her zaman engellerle doluydu. Amerikan imar düzenlemeleri genellikle çok aileli konutları yasaklar, bu da onları çoğu banliyö bölgesinde tamamen yasaklar hale getirir. Tahminler, birçok şehirdeki konut bölgelerinin dörtte birinden azının, müstakil tek ailelik evler dışında bir şeye izin verdiğini göstermektedir. Bu durum, apartman binaları için uzun ve öngörülemeyen yeniden imar süreçleri gerektirir.

Apartman inşaatıyla ilgili genel bürokrasinin ötesinde, kat mülkiyetleri ek bir zorlukla karşı karşıyadır: her birimin bireysel satışını sağlamak için yerel yetkililer tarafından ayrı bir yasal parsel olarak belirlenmesi gerekliliği. Bu uzun süreç genellikle kapsamlı müzakereler içerir; yetkililer sıklıkla geliştiricileri maliyetli altyapı yükseltmelerini finanse etmeye, parklar için arazi tahsis etmeye veya yerel fonlara gayri resmi katkılarda bulunmaya zorlar. Bu ek zorunluluklar, birim başına on binlerce dolarlık proje maliyetlerini artırabilir, bu da projelerin terk edilmesine veya kiralık birimlere dönüştürülmesine yol açar.

Dahası, kat mülkiyetleri federal vergi sisteminde ayrımcı bir muameleye tabidir. Bir apartman binasını finanse eden ve mülkiyeti elinde tutan bir yatırımcı, sermaye kazancı vergisi öder (en fazla %20). Ancak bireysel kat mülkiyeti birimlerinin satışı, gelir vergisine tabidir (en fazla %37), bu da kat mülkiyeti geliştirmeyi finansal olarak daha az çekici hale getirir.

Bu doğasında var olan zorluklara rağmen, kat mülkiyetleri 2008 Büyük Durgunluğu'na kadar yayılmaya devam etti. Genel emlak piyasası gibi, kat mülkiyeti üretimi de keskin bir düşüş yaşadı. 2020'lerin başına gelindiğinde, ABD şehirlerinin çoğunda genel konut inşaatı büyük ölçüde toparlanmış olsa da, kat mülkiyeti üretimi durgunluk öncesi zirvesinin yalnızca bir kısmı olarak kalmaktadır.

San Francisco gibi yoğun nüfuslu şehirlerde, kat mülkiyetlerinin kiracıların ev sahibi olmaları için tek uygulanabilir yol olduğu yerlerde, kiralık birim üretiminin artmasına rağmen toparlanma özellikle yavaş olmuştur. New York City'de durum biraz daha iyidir; analizlere göre, kat mülkiyeti üretimi 2000'lerin ortasındaki zirvesinin yaklaşık %50'sine ulaşmıştır, ancak genel konut inşaatının oldukça gerisinde kalmaktadır.

Kat mülkiyeti inşaatını boğan iki ana faktör vardır. Birincisi, düzenleyiciler kredi standartlarını önemli ölçüde sıkılaştırdı. Potansiyel kat mülkiyeti alıcıları, federal destekli ipotekleri güvence altına almakta daha fazla zorluk yaşarken, kat mülkiyeti dernekleri çok sayıda yeni uyum yükümlülüğüyle karşılaştı. 2000'lerin sonundaki piyasa çılgınlığının ardından daha sıkı denetim gerekli görülse de, binlerce kat mülkiyetinin federal yetkililer tarafından etkili bir şekilde karalisteye alınmasına yol açtı ve bunları yıllarca satılamaz hale getirdi. 2019'da bazı düzenlemeler gevşetilse de, piyasa güveni ve erişilebilirliğe verilen zarar önemliydi.

İkincisi, 2000'lerde inşa edilen birçok kat mülkiyeti, iddia edilen inşaat kusurlarıyla ilgili uzun süren davalara karıştı. İnşaat kalitesi düzenlemeleri gerekli olsa da, 1990'ların sonlarından bu yana bir dizi yasa ve mahkeme kararı dengeyi aşırı ölçüde bozmuş olabilir. Bu yasal değişiklikler, kusurlar için geri dönük inceleme sürelerini uzattı, geliştiricilerin onarım haklarını sınırladı, sigorta primlerini artırdı ve kat mülkiyeti yönetim kurulu üyelerini dava başlatmamaları halinde sorumlu tuttu; bu da geliştiricilerin yasal işlemle karşılaşmasını neredeyse garanti etti.

En aşırı vakalarda, kötü dengelenmiş kusur yasaları yerel kat mülkiyeti piyasalarını neredeyse tamamen yok etti. Colorado'da yapılan bir analiz, Büyük Durgunluk sonrası 15 yıl içinde aktif kat mülkiyeti geliştiricilerinin sayısında %84'lük bir düşüş olduğunu ortaya koydu; bu kısmen daha önceki bir kusur yasasından kaynaklanıyordu. Denver bir zamanlar gelişen bir kat mülkiyeti pazarıydı, ancak şimdi yeni çok aileli projelerin neredeyse tamamı kiralık olarak görülüyor. Bu durum, Denver'da ortalama ev fiyatının ortalama hane gelirinin neredeyse yedi katı olduğu yerdeki uygunluk krizini şiddetlendiriyor.

Kanada'nın deneyimi, Amerikan kat mülkiyeti krizinin kaçınılmaz değil, bir politika tercihi olduğunu öne süren ikna edici bir karşı argüman sunuyor. ABD gibi, Kanada da tarihsel olarak çok aileli konutları caydıran imar kodlarını tercih etmiştir. Ancak bugün Kanada, kat mülkiyeti inşasında ABD'yi önemli ölçüde geride bırakmaktadır.

Seattle ve Vancouver'ı karşılaştırmak bu ayrımı vurgulamaktadır. Seattle ağırlıklı olarak kiralık birimler inşa ederken, Vancouver büyük ölçüde kat mülkiyetini tercih etmektedir. Araştırmacı Margaret Morales'in belirttiği gibi, bu farkın bir kısmı Vancouver'ın kiralamayı caydıran vergi kodundan kaynaklanırken, aynı zamanda Seattle'ın kat mülkiyetlerini ağır bir şekilde caydıran geleneksel Amerikan düzenleyici ortamından da kaynaklanmaktadır. Britanya Kolumbiyası'nda geliştiriciler, Amerika'da yaygın olan pahalı davalarla daha az karşılaşıyor ve alıcılar federal finansmanı daha kolay temin edebiliyor.

Önemli bir ayrım, ön satış düzenlemelerinde yatmaktadır. Kat mülkiyeti geliştiricileri tipik olarak birimleri inşa etmeden önce satar ve değerlerinin yaklaşık dörtte birini toplarlar. Britanya Kolumbiyası'nda, geliştiriciler bu mevduatları inşaat maliyetleri için kullanabilirler, bu da onları daha pahalı sermaye kaynaklarına olan bağımlılıklarını azaltır. Buna karşılık, Washington Eyaleti'nde geliştiricilerin satın alma fiyatının yalnızca %5'ini inşaat için kullanmasına izin verilir - ulusal standartlara göre cömert bir izin.

Özetle, Kanada "bolluk" yaklaşımını benimseyerek arzın yaratılmasını teşvik etmek için talebi yönlendiriyor. Buna karşılık ABD, talebin mevcut arzı kovalaması stratejisini izliyor; bu seçim, ev sahipliğini birçok Amerikalı için giderek daha kıt bir mal haline getirdi.

Ekhbary.com