انهيار سوق العقارات الأمريكية للشقق السكنية: دعوة لإعادة البناء

الولايات المتحدة - وكالة أنباء إخباري

انهيار سوق العقارات الأمريكية للشقق السكنية: دعوة لإعادة البناء

يواجه حلم امتلاك منزل في الولايات المتحدة، الذي لطالما ارتبط بالمنزل المنفصل ذي الفناء، تحديات غير مسبوقة. مع ارتفاع أسعار العقارات بشكل صاروخي، أصبحت الشقق السكنية (الكوندومينيوم) الخيار الوحيد المتاح للكثيرين، خاصة في المدن الكبرى ذات التكلفة المعيشية المرتفعة. ومع ذلك، فإن هذا الملاذ الأخير للمواطنين الساعين لامتلاك منزل بات مهددًا هو الآخر بالاختفاء، مما يثير قلقًا متزايدًا بشأن مستقبل ملكية المنازل في البلاد.

تاريخيًا، اعتمد الأمريكيون على شراء المنازل العائلية المنفصلة كمسار رئيسي نحو تحقيق ملكية المنزل. لكن الواقع الاقتصادي الحالي، الذي يتسم بتضخم أسعار العقارات، جعل هذا النموذج بعيد المنال عن شريحة واسعة من السكان. في هذه الأثناء، برزت الشقق السكنية كبديل جذاب، حيث توفر حلاً أكثر فعالية من حيث التكلفة لاستخدام الأراضي، مما يترجم إلى أسعار أقل بكثير مقارنة بالمنازل التقليدية في معظم المدن الرئيسية.

يشير مصطلح "كوندومينيوم" إلى ترتيب قانوني محدد، يختلف عن الشقق الإيجارية التقليدية. ففي نظام الكوندومينيوم، يمتلك كل ساكن وحدته الخاصة، بينما يتشاركون في ملكية وإدارة المناطق المشتركة والمساحات المحيطة بالمبنى. هذا النموذج، الذي يعود أصوله إلى أمريكا اللاتينية قبل انتشاره في الولايات المتحدة، تم إضفاء الشرعية عليه قانونيًا في بورتوريكو عام 1958، ثم انتشر لاحقًا في فلوريدا حيث جذب المتقاعدين بفضل ما يقدمه من مرافق وراحة من قيود الملاك.

خلال عقود السبعينيات والثمانينيات، لعبت شرائح اجتماعية مختلفة، مثل النساء العازبات والأسر الشابة، دورًا محوريًا في زيادة الطلب على الشقق السكنية، نظرًا لما وفرته من أمان وقرب من فرص العمل ومجتمعات داعمة. بحلول أوائل القرن الحادي والعشرين، شهدت الولايات المتحدة طفرة في بناء الشقق السكنية، حيث تم بناء مئات الآلاف من الوحدات الجديدة سنويًا، مما ساهم في زيادة المعروض العقاري، وكبح جماح الأسعار، وتمكين جيل جديد من الأسر من امتلاك منازل في المناطق الحضرية. بلغت ذروة الإنتاج حوالي عام 2005، حيث تم بيع ما يقرب من نصف الوحدات السكنية متعددة الأسر الجديدة بشكل فردي بدلاً من تأجيرها.

لكن هذا النمو لم يخلُ من العقبات. لطالما واجه بناء الشقق السكنية صعوبات متأصلة في النظام الأمريكي. غالبًا ما تحظر قوانين تقسيم المناطق (Zoning) في الضواحي بناء المساكن متعددة الأسر، حيث تسمح أقل من ربع المناطق السكنية في العديد من المدن ببناء أي شيء بخلاف المنازل المنفصلة. علاوة على ذلك، يتطلب بناء مبنى سكني متعدد الوحدات غالبًا عملية إعادة تنظيم معقدة وغير متوقعة، مما يزيد من التكاليف والتأخير.

بالإضافة إلى البيروقراطية التنظيمية، تواجه الشقق السكنية تحديًا إضافيًا يتمثل في ضرورة حصول كل وحدة على تصنيف قانوني منفصل كقطعة أرض مستقلة، وهي عملية مطولة تتضمن مفاوضات مفتوحة مع المسؤولين المحليين. في كثير من الأحيان، يضغط المسؤولون على المطورين لدفع تكاليف إضافية، مثل توسيع التقاطعات القريبة، أو تخصيص أراضٍ للحدائق، أو تقديم مساهمات غير رسمية لصناديق محلية متنوعة. وقد أدت هذه المتطلبات الإضافية إلى زيادة تكاليف المشاريع بعشرات الآلاف من الدولارات، مما دفع بعض المطورين إلى التخلي عن مشاريعهم أو تحويلها إلى وحدات إيجارية.

تتفاقم المشكلة بسبب التمييز في النظام الضريبي الفيدرالي. فالاستثمار في مبنى سكني مؤجر، مع احتفاظ المالك بالملكية، يخضع لضريبة الأرباح الرأسمالية التي تصل إلى 20%. أما بيع وحدات الشقق السكنية بشكل فردي، فيخضع لضريبة الدخل التي قد تصل إلى 37%، مما يجعل الاستثمار في الشقق السكنية أقل جاذبية من الناحية الضريبية.

على الرغم من هذه التحديات، استمرت الشقق السكنية في الانتشار حتى الأزمة المالية العالمية عام 2008. فمع انهيار سوق العقارات، انخفض إنتاج الشقق بشكل حاد. ورغم أن إنتاج المساكن بشكل عام قد تعافى في معظم المدن الأمريكية بحلول أوائل عام 2020، إلا أن إنتاج الشقق السكنية لم يصل إلا إلى جزء بسيط من مستوياته قبل الأزمة.

في مدن مكتظة مثل سان فرانسيسكو، حيث يمثل بناء الشقق السكنية السبيل الوحيد لتحويل المستأجرين إلى ملاك، كان التعافي بطيئًا بشكل خاص، على الرغم من زيادة إنتاج الوحدات الإيجارية. وفي نيويورك، كان الانهيار أقل حدة، حيث وصل الإنتاج إلى حوالي 50% من ذروته في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، لكنه لا يزال متخلفًا بشكل كبير عن إنتاج المساكن الإجمالي.

ساهمت تغييرات تنظيمية محددة في خنق بناء الشقق السكنية. أولاً، شددت الجهات التنظيمية معايير الإقراض، مما صعب على المشترين الحصول على قروض عقارية مدعومة فيدراليًا. كما واجهت مجالس إدارة الشقق السكنية عبئًا كبيرًا من متطلبات الامتثال الجديدة. ورغم أن هذه الرقابة المشددة كانت مبررة في ظل جنون السوق في أواخر العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، إلا أنها أدت إلى إدراج آلاف الشقق السكنية في "القائمة السوداء" من قبل السلطات الفيدرالية، مما جعل بيعها صعبًا أو مستحيلاً لسنوات. ورغم تخفيف بعض هذه القواعد في عام 2019، إلا أن الضرر كان قد وقع بالفعل.

ثانيًا، تورطت العديد من الشقق السكنية التي بنيت في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين في نزاعات قضائية طويلة الأمد بسبب مخاوف تتعلق بالعيوب الإنشائية. في حين أن قوانين جودة البناء ضرورية، إلا أن سلسلة من القوانين والقرارات القضائية التي بدأت في أواخر التسعينيات قد دفعت الأمور إلى أبعد من اللازم. فقد أدت هذه التغييرات مجتمعة إلى إطالة فترات المراجعة، والحد من حقوق المطورين في إجراء الإصلاحات، وتضخيم أقساط التأمين، وجعل أعضاء مجالس إدارة الشقق مسؤولين قانونيًا إذا فشلوا في بدء الدعاوى القضائية، مما يضمن عمليًا جر المطورين إلى المحاكم.

في الحالات الأكثر تطرفًا، أدت قوانين العيوب الإنشائية غير المتوازنة تقريبًا إلى القضاء على الأسواق المحلية. ففي كولورادو، انخفض عدد مطوري الشقق السكنية النشطين بنسبة 84% خلال 15 عامًا بعد الأزمة المالية العالمية، ويرجع ذلك جزئيًا إلى قانون سابق يتعلق بالعيوب. كانت دنفر في السابق مركزًا مزدهرًا للشقق السكنية، ولكن الآن أصبحت جميع التطورات السكنية متعددة الأسر تقريبًا عبارة عن وحدات إيجارية. وهذا يعد أخبارًا سيئة للمشترين المحتملين في دنفر، حيث يبلغ متوسط سعر المنزل سبعة أضعاف متوسط دخل الأسرة.

تشير تجربة كندا إلى أن أزمة الشقق السكنية الأمريكية هي خيار سياسي وليست حتمية. فمثل الولايات المتحدة، قضت كندا معظم القرن العشرين وهي تتبنى أكواد تقسيم مناطق تمييزية ضد المساكن متعددة الأسر، وتشجع الأسر على العيش في منازل منفصلة. ومع ذلك، تبني كندا اليوم عددًا أكبر بكثير من الشقق السكنية مقارنة بالولايات المتحدة.

للتوضيح، لنقارن بين سياتل وفانكوفر. تبني سياتل بشكل شبه حصري وحدات إيجارية، بينما تبني فانكوفر بشكل كبير الشقق السكنية. يعود هذا الاختلاف جزئيًا إلى أن النظام الضريبي في فانكوفر يثبط الإيجارات، كما أوضحت الباحثة مارغريت موراليس، ولكنه يعود أيضًا إلى مزيج اللوائح التنظيمية التقليدية الأمريكية في سياتل، التي تثبط بشدة بناء الشقق السكنية. في كولومبيا البريطانية، يتمتع المطورون بحماية كبيرة من الدعاوى القضائية المكلفة المنتشرة في أمريكا، ويمكن للمشترين الحصول على دعم مالي فيدرالي بسهولة أكبر.

هناك فرق آخر يتعلق بقواعد البيع المسبق. عادةً ما يبيع مطورو الشقق السكنية الوحدات قبل بنائها، ويجمعون حوالي ربع قيمتها. في كولومبيا البريطانية، يمكن للمطورين استخدام هذه الودائع لتغطية تكاليف البناء، مما يقلل من اعتمادهم على مصادر رأس مال أكثر تكلفة. في المقابل، تسمح ولاية واشنطن للمطورين باستخدام 5% فقط من سعر الشراء في البناء، وهو ما يعتبر نسبة سخية بالمعايير الوطنية.

بعبارة أخرى، تتبع كندا نهج "الوفرة"، حيث توجه الطلب لتحفيز خلق المزيد من العرض. بينما تتبع الولايات المتحدة النهج المعاكس، حيث تجبر الطلب على مطاردة العرض الموجود، وهو خيار جعل امتلاك المنزل سلعة نادرة بشكل متزايد. إن استراتيجية كندا ليست استثنائية، فالاستخدام الواسع للبيع المسبق وتسهيل عمليات التمويل والبناء هي عوامل أساسية لنجاحها، وهي دروس يمكن للولايات المتحدة أن تتعلم منها.

Ekhbary.com