O Colapso do Mercado de Condomínios Americano: Um Chamado à Revitalização

Estados Unidos - Agência de Notícias Ekhbary

O Colapso do Mercado de Condomínios Americano: Um Chamado à Revitalização

O clássico sonho americano de propriedade, há muito sinônimo de uma casa unifamiliar isolada, está enfrentando desafios sem precedentes. Com a disparada dos valores imobiliários, os condomínios emergiram como a única opção acessível para muitos, particularmente em centros urbanos caros. No entanto, esse caminho crucial para a propriedade da casa agora está em perigo, gerando crescente preocupação sobre a futura acessibilidade da moradia em todo o país.

Historicamente, a casa unifamiliar isolada tem sido a pedra angular da propriedade imobiliária americana. No entanto, o clima econômico atual, caracterizado por uma escalada de preços imobiliários, tornou esse ideal cada vez mais inatingível para uma grande parte da população. Os condomínios, oferecendo uma alternativa mais eficiente em termos de uso da terra e, portanto, mais acessível na maioria das grandes cidades, tornaram-se a próxima melhor esperança. Um condomínio, distinto de um apartamento alugado, indica uma estrutura de propriedade específica: os residentes possuem sua unidade individual enquanto compartilham a propriedade conjunta e a responsabilidade pelas áreas comuns do edifício e pela propriedade circundante.

O conceito de condomínios, originário da América Latina muito antes de sua ampla adoção nos EUA, foi consagrado pela primeira vez na lei americana em Porto Rico em 1958. Seu subsequente boom nos mercados continentais, especialmente na Flórida, atraiu aposentados abastados em busca de comodidades e independência dos proprietários. Durante a década de 1970, mulheres solteiras aumentaram significativamente a demanda nacional, valorizando a segurança aprimorada, a comunidade e a proximidade aos centros de emprego urbanos que os condomínios ofereciam em comparação com a vida suburbana. A década seguinte viu um aumento de famílias de classe média sem filhos migrando para as cidades, comprando condomínios e acumulando riqueza em áreas anteriormente dominadas por propriedades de aluguel.

No início dos anos 2000, os construtores estavam construindo centenas de milhares de novos condomínios anualmente. Esse boom expandiu a oferta habitacional nacional, ajudou a estabilizar os preços e fomentou uma geração de proprietários urbanos. A produção atingiu o pico por volta de 2005, quando quase metade de todas as novas unidades multifamiliares foram vendidas como condomínios individuais, em vez de serem alugadas por um único proprietário.

No entanto, o caminho dos condomínios sempre foi repleto de obstáculos. Os regulamentos de zoneamento americanos frequentemente proíbem moradias multifamiliares, tornando-as totalmente proibidas na maioria das áreas suburbanas. Estimativas sugerem que menos de um quarto das zonas residenciais em muitas cidades permitem algo além de casas unifamiliares isoladas, exigindo processos de rezoneamento longos e imprevisíveis para edifícios de apartamentos.

Além da burocracia geral associada à construção de apartamentos, os condomínios enfrentam um obstáculo adicional: a exigência de que cada unidade seja designada como um lote legal distinto para permitir vendas individuais. Esse processo prolongado geralmente envolve negociações extensas, com funcionários frequentemente pressionando os construtores a financiar atualizações de infraestrutura caras, alocar terras para parques ou fazer contribuições ad hoc para fundos locais. Tais mandatos adicionais podem inflar os custos do projeto em dezenas de milhares de dólares por unidade, levando ao abandono de projetos ou à sua conversão em unidades de aluguel.

Além disso, os condomínios estão sujeitos a tratamento discriminatório no código tributário federal. Enquanto um investidor que financia um prédio de apartamentos e mantém a propriedade paga impostos sobre ganhos de capital (limitados a 20%), a venda de unidades de condomínio individuais incorre em impostos de renda (limitados a 37%), tornando o desenvolvimento de condomínios financeiramente menos atraente.

Apesar desses desafios inerentes, os condomínios continuaram a proliferar até a Grande Recessão de 2008. Assim como o mercado imobiliário em geral, a produção de condomínios despencou. Embora a construção geral de moradias tenha se recuperado em grande parte na maioria das cidades dos EUA no início de 2020, a produção de condomínios permanece uma fração de seu pico pré-recessão.

Em cidades densas como São Francisco, onde os condomínios são frequentemente a única via viável para que inquilinos se tornem proprietários, a recuperação tem sido particularmente lenta, mesmo com o aumento da produção de aluguéis. A cidade de Nova York teve um sucesso ligeiramente melhor, com a produção de condomínios atingindo aproximadamente 50% de seu pico em meados dos anos 2000, de acordo com análises, embora esteja significativamente atrás da construção geral de moradias.

Dois fatores principais sufocaram a construção de condomínios. Primeiro, os reguladores apertaram significativamente os padrões de empréstimo. Potenciais compradores de condomínios tiveram mais dificuldade em obter hipotecas com garantia federal, e as associações de condomínios enfrentaram inúmeros novos encargos de conformidade. Embora uma supervisão mais rigorosa tenha sido considerada necessária após o frenesi do mercado do final dos anos 2000, ela levou milhares de condomínios a serem efetivamente colocados na "lista negra" pelas autoridades federais, tornando-os invendáveis por anos. Embora algumas regulamentações tenham sido flexibilizadas em 2019, os danos à confiança do mercado e à acessibilidade foram consideráveis.

Segundo, muitos condomínios construídos nos anos 2000 se envolveram em longos litígios relativos a supostos defeitos de construção. Embora as regulamentações de qualidade de construção sejam essenciais, uma série de leis e decisões judiciais desde o final dos anos 1990 podem ter inclinado o equilíbrio para além do ponto. Essas mudanças legais estenderam os períodos de retrocesso para defeitos, limitaram os direitos dos construtores de fazer reparos, inflacionaram os prêmios de seguro e tornaram os membros dos conselhos de condomínios responsáveis por não iniciar ações judiciais, garantindo praticamente que os construtores seriam arrastados para os tribunais.

Nos casos mais extremos, leis de defeitos mal calibradas praticamente dizimaram os mercados locais de condomínios. Uma análise no Colorado revelou uma diminuição de 84% nos construtores de condomínios ativos nos 15 anos após a Grande Recessão, em parte devido a uma lei de defeitos anterior. Denver já foi um mercado próspero para condomínios, agora quase todos os novos empreendimentos multifamiliares são vistos como aluguéis. Essa situação agrava a crise de acessibilidade em Denver, onde o preço mediano de uma casa é quase sete vezes a renda familiar mediana.

A experiência do Canadá oferece um contra-argumento convincente, sugerindo que a crise de condomínios americana é uma escolha política, não uma inevitabilidade. Assim como os EUA, o Canadá historicamente favoreceu códigos de zoneamento que desencorajavam moradias multifamiliares. No entanto, hoje o Canadá supera significativamente os EUA na construção de condomínios.

A comparação entre Seattle e Vancouver destaca essa divergência. Seattle constrói quase exclusivamente unidades de aluguel, enquanto Vancouver constrói predominantemente condomínios. Essa diferença é atribuída em parte ao código tributário de Vancouver que desencoraja os aluguéis, como argumenta a pesquisadora Margaret Morales, mas também ao ambiente regulatório americano convencional de Seattle, que desencoraja fortemente os condomínios. Na Colúmbia Britânica, os construtores estão em grande parte isentos de litígios caros endêmicos nos Estados Unidos, e os compradores podem obter financiamento federal com mais facilidade.

Uma distinção importante envolve as regras de pré-venda. Construtores de condomínios normalmente vendem unidades antes da construção e coletam cerca de um quarto do seu valor. Na Colúmbia Britânica, os construtores podem usar esses depósitos para custos de construção, reduzindo sua dependência de fontes de capital mais caras. Em contraste, o estado de Washington permite que os construtores usem apenas 5% do preço de compra para construção – uma permissão liberal pelos padrões nacionais.

Em outras palavras, o Canadá adota uma abordagem de "abundância", canalizando a demanda para estimular a criação de oferta. Os EUA, ao contrário, seguem uma estratégia em que a demanda persegue uma oferta limitada. Essa escolha tornou a propriedade imobiliária um bem cada vez mais escasso para muitos americanos.

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