فروپاشی بازار کاندومینیوم آمریکا: فراخوانی برای احیا

ایالات متحده - خبرگزاری اخباری

فروپاشی بازار کاندومینیوم آمریکا: فراخوانی برای احیا

رویای کلاسیک آمریکایی مالکیت خانه، که مدت‌ها مترادف با خانه تک‌خانواری مستقل بوده است، با چالش‌های بی‌سابقه‌ای روبرو است. با افزایش سرسام‌آور ارزش املاک، کاندومینیوم‌ها به تنها گزینه قابل دسترس برای بسیاری، به ویژه در مراکز شهری گران‌قیمت، تبدیل شده‌اند. با این حال، این مسیر حیاتی به سوی مالکیت خانه اکنون در معرض خطر قرار دارد و باعث نگرانی فزاینده در مورد دسترسی آینده به مسکن در سراسر کشور شده است.

از نظر تاریخی، خانه تک‌خانواری مستقل، سنگ بنای مالکیت خانه آمریکایی بوده است. با این حال، شرایط اقتصادی کنونی، که با افزایش قیمت املاک مشخص می‌شود، این ایده آل را به طور فزاینده‌ای غیرقابل دسترس برای بخش بزرگی از جمعیت کرده است. کاندومینیوم‌ها، که جایگزینی کارآمدتر از نظر استفاده از زمین و در نتیجه مقرون‌به‌صرفه‌تر در اکثر شهرهای بزرگ ارائه می‌دهند، به بهترین امید بعدی تبدیل شده‌اند. کاندومینیوم، که با آپارتمان اجاره‌ای متفاوت است، نشان‌دهنده یک ساختار مالکیت خاص است: ساکنان مالک واحد شخصی خود هستند در حالی که مالکیت مشترک و مسئولیت مناطق مشترک ساختمان و ملک اطراف را به اشتراک می‌گذارند.

مفهوم کاندومینیوم‌ها، که ریشه در آمریکای لاتین دارد و بسیار قبل از پذیرش گسترده آن در ایالات متحده رایج بود، اولین بار در سال 1958 در پورتوریکو در قانون آمریکا گنجانده شد. ظهور بعدی آن در بازارهای اصلی، به ویژه در فلوریدا، بازنشستگان ثروتمندی را که به دنبال امکانات رفاهی و استقلال از صاحبخانه‌ها بودند، جذب کرد. در طول دهه 1970، زنان مجرد به طور قابل توجهی تقاضای ملی را افزایش دادند، زیرا آنها امنیت، جامعه و نزدیکی به مراکز شغلی شهری را که کاندوها در مقایسه با زندگی حومه شهر ارائه می‌دادند، ارزشمند می‌دانستند. دهه بعد شاهد افزایش خانواده‌های طبقه متوسط بدون فرزند بود که به شهرها مهاجرت کردند، کاندومینیوم خریدند و در مناطقی که قبلاً تحت سلطه املاک اجاره‌ای بود، ثروت اندوختند.

تا اوایل دهه 2000، توسعه‌دهندگان سالانه صدها هزار کاندومینیوم جدید می‌ساختند. این رونق عرضه مسکن ملی را گسترش داد، به تثبیت قیمت‌ها کمک کرد و نسلی از صاحبان خانه شهری را پرورش داد. تولید در حدود سال 2005 به اوج خود رسید، زمانی که تقریباً نیمی از تمام واحدهای چندخانواری جدید به صورت کاندومینیوم‌های فردی فروخته شدند، به جای اینکه توسط یک مالک اجاره داده شوند.

با این حال، مسیر کاندومینیوم‌ها همیشه با موانع همراه بوده است. مقررات منطقه‌بندی آمریکا اغلب مسکن‌های چندخانواری را ممنوع می‌کند و آنها را در اکثر مناطق حومه شهر کاملاً ممنوع می‌سازد. برآوردها نشان می‌دهد که کمتر از یک چهارم مناطق مسکونی در بسیاری از شهرها اجازه ساخت چیزی غیر از خانه‌های تک‌خانواری مستقل را می‌دهند. این امر نیازمند فرآیندهای طولانی و غیرقابل پیش‌بینی منطقه‌بندی مجدد برای ساختمان‌های آپارتمانی است.

فراتر از بوروکراسی کلی مرتبط با ساخت آپارتمان، کاندومینیوم‌ها با یک مانع اضافی روبرو هستند: الزام تعیین هر واحد به عنوان یک قطعه قانونی مجزا برای امکان فروش فردی. این فرآیند طولانی اغلب شامل مذاکرات گسترده است، و مقامات به طور مکرر توسعه‌دهندگان را برای تأمین مالی به‌روزرسانی‌های پرهزینه زیرساخت‌ها، تخصیص زمین برای پارک‌ها، یا ارائه کمک‌های موردی به صندوق‌های محلی تحت فشار قرار می‌دهند. چنین الزامات اضافی می‌تواند هزینه‌های پروژه را به ازای هر واحد ده‌ها هزار دلار افزایش دهد و منجر به رها شدن پروژه‌ها یا تبدیل آنها به واحدهای اجاره‌ای شود.

علاوه بر این، کاندومینیوم‌ها تحت رفتار تبعیض‌آمیز در قانون مالیات فدرال قرار دارند. در حالی که سرمایه‌گذاری که یک ساختمان آپارتمان را تأمین مالی می‌کند و مالکیت را حفظ می‌کند، مالیات بر عایدی سرمایه (حداکثر 20%) می‌پردازد، فروش واحدهای کاندومینیوم فردی مشمول مالیات بر درآمد (حداکثر 37%) می‌شود و این امر توسعه کاندومینیوم را از نظر مالی کمتر جذاب می‌کند.

علیرغم این چالش‌های ذاتی، کاندومینیوم‌ها تا رکود بزرگ سال 2008 به گسترش خود ادامه دادند. مانند بازار گسترده‌تر املاک و مستغلات، تولید کاندومینیوم به شدت کاهش یافت. در حالی که ساخت‌وساز کلی مسکن تا اوایل دهه 2020 در اکثر شهرهای آمریکا تا حد زیادی بهبود یافته است، تولید کاندومینیوم تنها کسری از اوج قبل از رکود خود را حفظ کرده است.

در شهرهای پرجمعیت مانند سانفرانسیسکو، که در آن ساخت کاندومینیوم اغلب تنها راه عملی برای تبدیل مستأجران به صاحبان خانه است، بهبود به ویژه کند بوده است، حتی با افزایش تولید اجاره. شهر نیویورک کمی بهتر عمل کرده است، به طوری که تولید کاندومینیوم طبق تحلیل‌ها به حدود 50 درصد از اوج اواسط دهه 2000 رسیده است، اگرچه به طور قابل توجهی از ساخت‌وساز کلی مسکن عقب مانده است.

دو عامل اصلی ساخت کاندومینیوم را خفه کرده‌اند. اول، تنظیم‌کنندگان استانداردهای وام‌دهی را به طور قابل توجهی سخت‌تر کردند. خریداران بالقوه کاندومینیوم در تضمین وام‌های مسکن تحت حمایت فدرال با دشواری بیشتری روبرو شدند و انجمن‌های کاندومینیوم با تعداد زیادی بار رعایت جدید مواجه شدند. در حالی که نظارت سخت‌گیرانه‌تر پس از تب بازار اواخر دهه 2000 ضروری تلقی شد، اما منجر به قرار گرفتن هزاران کاندومینیوم در "لیست سیاه" توسط مقامات فدرال شد و آنها را برای سال‌ها غیرقابل فروش کرد. اگرچه برخی از مقررات در سال 2019 کاهش یافت، آسیب به اعتماد بازار و دسترسی قابل توجه بود.

دوم، بسیاری از کاندومینیوم‌های ساخته شده در دهه 2000 در دعاوی طولانی مدت مربوط به نقص‌های ساختمانی ادعایی درگیر شدند. در حالی که مقررات کیفیت ساخت‌وساز ضروری هستند، مجموعه‌ای از قوانین و تصمیمات دادگاه از اواخر دهه 1990 ممکن است تعادل را بیش از حد جابجا کرده باشند. این تغییرات قانونی دوره بازنگری برای نقص‌ها را طولانی کرده، حقوق توسعه‌دهندگان برای انجام تعمیرات را محدود کرده، حق بیمه را افزایش داده و اعضای هیئت مدیره کاندومینیوم را در صورت عدم اقدام قانونی مسئول کرده است، که عملاً تضمین می‌کند توسعه‌دهندگان با اقدامات قانونی روبرو خواهند شد.

در شدیدترین موارد، قوانین نقص نامتعادل تقریباً بازارهای محلی کاندومینیوم را نابود کرده‌اند. یک تحلیل در کلرادو کاهش 84 درصدی توسعه‌دهندگان فعال کاندومینیوم را در 15 سال پس از رکود بزرگ نشان داد، که بخشی از آن به دلیل قانون قبلی نقص است. دنور زمانی بازار پررونقی برای کاندومینیوم‌ها بود، اکنون تقریباً تمام توسعه‌های چندخانواری جدید به صورت اجاره‌ای دیده می‌شوند. این وضعیت بحران مقرون‌به‌صرفه بودن را در دنور تشدید می‌کند، جایی که قیمت متوسط خانه تقریباً هفت برابر درآمد متوسط خانوار است.

تجربه کانادا یک استدلال متقابل قانع‌کننده ارائه می‌دهد و نشان می‌دهد که بحران کاندومینیوم آمریکا یک انتخاب سیاسی است، نه یک اجتناب‌ناپذیری. مانند ایالات متحده، کانادا در گذشته مقررات منطقه‌بندی را ترجیح داده است که مسکن‌های چندخانواری را دلسرد می‌کرد. با این حال، امروز کانادا از نظر ساخت کاندومینیوم به طور قابل توجهی از ایالات متحده پیشی گرفته است.

مقایسه سیاتل و ونکوور این واگرایی را برجسته می‌کند. سیاتل تقریباً منحصراً واحدهای اجاره‌ای می‌سازد، در حالی که ونکوور به طور گسترده کاندومینیوم‌ها را ترجیح می‌دهد. این تفاوت تا حدی به کد مالیاتی ونکوور نسبت داده می‌شود که اجاره را دلسرد می‌کند، همانطور که محقق مارگارت مورالس استدلال می‌کند، بلکه به محیط نظارتی سنتی آمریکایی سیاتل نیز مربوط می‌شود که به شدت کاندومینیوم‌ها را دلسرد می‌کند. در بریتیش کلمبیا، توسعه‌دهندگان تا حد زیادی از دعاوی پرهزینه رایج در آمریکا معاف هستند و خریداران می‌توانند راحت‌تر تأمین مالی فدرال را دریافت کنند.

یک تمایز کلیدی شامل قوانین پیش‌فروش است. توسعه‌دهندگان کاندومینیوم معمولاً واحدها را قبل از ساخت می‌فروشند و حدود یک چهارم ارزش آنها را جمع‌آوری می‌کنند. در بریتیش کلمبیا، توسعه‌دهندگان می‌توانند از این سپرده‌ها برای هزینه‌های ساخت استفاده کنند و وابستگی خود را به منابع سرمایه گران‌تر کاهش دهند. در مقابل، در ایالت واشنگتن، توسعه‌دهندگان مجازند تنها 5 درصد از قیمت خرید را برای ساخت‌وساز استفاده کنند - یک مجوز لیبرال بر اساس استانداردهای ملی.

به عبارت دیگر، کانادا رویکرد "فراوانی" را اتخاذ می‌کند و تقاضا را برای تحریک ایجاد عرضه بیشتر هدایت می‌کند. ایالات متحده، برعکس، استراتژی‌ای را دنبال می‌کند که در آن تقاضا به دنبال عرضه محدود می‌دود. این انتخاب باعث شده است که مالکیت خانه برای بسیاری از آمریکایی‌ها به کالایی هر چه کمیاب‌تر تبدیل شود.

Ekhbary.com