L'Effondrement du Marché Américain des Condominiums : Un Appel à la Renaissance

États-Unis - Agence de presse Ekhbary

L'Effondrement du Marché Américain des Condominiums : Un Appel à la Renaissance

Le rêve américain de propriété, longtemps synonyme de maison individuelle, est confronté à des défis sans précédent. Alors que les prix de l'immobilier grimpent en flèche, les condominiums sont devenus l'option la plus abordable pour beaucoup, en particulier dans les centres urbains coûteux. Cependant, cette voie cruciale vers la propriété est désormais menacée, suscitant une inquiétude croissante quant à l'accessibilité future du logement à travers le pays.

Historiquement, la maison individuelle a été la pierre angulaire de la propriété immobilière américaine. Pourtant, le climat économique actuel, marqué par une escalade des prix, rend cet idéal de plus en plus inaccessible pour une large part de la population. Les condominiums, offrant une alternative plus efficiente en termes d'utilisation des terres et donc plus abordable dans la plupart des grandes villes, sont devenus le meilleur espoir. Un condominium, distinct d'un appartement locatif, désigne une structure de propriété spécifique : les résidents possèdent leur unité individuelle tout en partageant la propriété et la responsabilité des espaces communs et de la propriété environnante du bâtiment.

Le concept de condominium, originaire d'Amérique latine bien avant son adoption généralisée aux États-Unis, a été inscrit pour la première fois dans la loi américaine à Porto Rico en 1958. Son essor ultérieur sur le continent, notamment en Floride, a séduit les retraités aisés à la recherche d'équipements et d'indépendance vis-à-vis des propriétaires. Au cours des années 1970, les femmes seules ont considérablement stimulé la demande nationale, appréciant la sécurité, la communauté et la proximité des centres d'emploi urbains que les condos offraient par rapport à la vie en banlieue. La décennie suivante a vu une augmentation des familles de la classe moyenne sans enfants migrant vers les villes, achetant des condos et accumulant des richesses dans des zones auparavant dominées par des propriétés locatives.

Au début des années 2000, les promoteurs construisaient des centaines de milliers de nouveaux condos chaque année. Cet essor a élargi l'offre de logements nationale, contribué à stabiliser les prix et favorisé une génération de propriétaires urbains. La production a atteint son apogée vers 2005, lorsque près de la moitié de toutes les nouvelles unités multifamiliales ont été vendues individuellement en tant que condominiums plutôt que d'être détenues en location par un seul propriétaire.

Cependant, le chemin des condominiums a toujours été semé d'embûches. Les réglementations américaines en matière de zonage interdisent souvent le logement multifamilial, le rendant totalement interdit dans la plupart des zones suburbaines. Les estimations suggèrent que moins d'un quart des zones résidentielles de nombreuses villes autorisent autre chose que des maisons individuelles, nécessitant des processus de rezonage longs et imprévisibles pour les immeubles d'appartements.

Au-delà de la bureaucratie générale associée à la construction d'appartements, les condominiums sont confrontés à un obstacle supplémentaire : l'exigence que chaque unité soit désignée comme une parcelle légale distincte pour permettre les ventes individuelles. Ce processus prolongé implique souvent des négociations approfondies, les responsables faisant fréquemment pression sur les promoteurs pour qu'ils financent des améliorations coûteuses des infrastructures, allouent des terrains pour des parcs ou effectuent des contributions ponctuelles à des fonds locaux. De tels mandats supplémentaires peuvent gonfler les coûts des projets de dizaines de milliers de dollars par unité, conduisant à l'abandon de projets ou à leur conversion en unités locatives.

De plus, les condominiums sont soumis à un traitement discriminatoire dans le code fiscal fédéral. Alors qu'un investisseur finançant un immeuble d'appartements et conservant la propriété paie des impôts sur les gains en capital (plafonné à 20%), la vente d'unités de condos individuelles entraîne des impôts sur le revenu (plafonné à 37%), rendant le développement de condos moins attractif financièrement.

Malgré ces défis inhérents, les condominiums ont continué à proliférer jusqu'à la crise financière mondiale de 2008. Comme le marché immobilier dans son ensemble, la production de condos a chuté. Bien que la construction de logements dans son ensemble ait largement repris dans la plupart des villes américaines au début des années 2020, la production de condominiums ne représente qu'une fraction de son pic d'avant la récession.

Dans les villes denses comme San Francisco, où les condos sont souvent la seule voie viable pour que les locataires deviennent propriétaires, la reprise a été particulièrement lente, même si la production locative a augmenté. New York s'en est légèrement mieux sortie, la production de condos atteignant environ 50% de son pic du milieu des années 2000, selon les analyses, bien qu'elle soit nettement en retard sur la construction de logements globale.

Deux facteurs principaux ont étouffé la construction de condos. Premièrement, les régulateurs ont considérablement resserré les normes de prêt. Les acheteurs potentiels de condos ont eu plus de mal à obtenir des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral, et les associations de copropriétaires ont été confrontées à de nombreuses nouvelles obligations de conformité. Bien qu'une surveillance plus stricte ait été jugée nécessaire suite à la frénésie du marché de la fin des années 2000, elle a entraîné la mise sur liste noire de milliers de condos par les autorités fédérales, les rendant invendables pendant des années. Bien que certaines réglementations aient été assouplies en 2019, les dommages à la confiance du marché et à l'accessibilité ont été considérables.

Deuxièmement, de nombreux condos construits dans les années 2000 ont été impliqués dans des litiges prolongés concernant des allégations de défauts de construction. Bien que les réglementations sur la qualité de la construction soient essentielles, une série de lois et de décisions de justice depuis la fin des années 1990 ont pu faire pencher la balance de manière excessive. Ces changements juridiques ont allongé les périodes de recours pour les défauts, limité les droits des promoteurs à réparation, gonflé les primes d'assurance et rendu les membres des conseils de copropriété responsables de ne pas engager de poursuites, garantissant ainsi pratiquement que les promoteurs seraient poursuivis en justice.

Dans les cas extrêmes, des lois sur les défauts mal calibrées ont décimé les marchés locaux de condos. Une analyse dans le Colorado a révélé une diminution de 84% des promoteurs de condos actifs dans les 15 ans suivant la Grande Récession, en partie à cause d'une loi antérieure sur les défauts. Denver, autrefois un marché florissant pour les condos, ne voit désormais principalement que des unités locatives dans ses nouveaux développements multifamiliaux. Cette situation exacerbe la crise de l'abordabilité à Denver, où le prix médian d'une maison est près de sept fois le revenu médian des ménages.

L'expérience du Canada offre un contrepoint convaincant, suggérant que la crise américaine des condos est un choix politique, pas une fatalité. Comme les États-Unis, le Canada a historiquement privilégié des codes de zonage qui décourageaient le logement multifamilial. Pourtant, aujourd'hui, le Canada devance considérablement les États-Unis en matière de construction de condos.

La comparaison entre Seattle et Vancouver met en évidence cette divergence. Seattle construit principalement des logements locatifs, tandis que Vancouver privilégie massivement les condos. Cette différence est en partie attribuée au code fiscal de Vancouver qui décourage la location, comme le note la chercheuse Margaret Morales, mais aussi à l'environnement réglementaire américain conventionnel de Seattle, qui décourage fortement les condos. En Colombie-Britannique, les promoteurs sont moins confrontés à la litige coûteuse courante aux États-Unis, et les acheteurs peuvent obtenir plus facilement un financement fédéral.

Une distinction clé réside dans les réglementations de prévente. Les promoteurs de condos vendent généralement les unités avant la construction, collectant une partie du prix d'achat à l'avance. En Colombie-Britannique, ces dépôts peuvent être utilisés pour les coûts de construction, réduisant la dépendance à des capitaux plus coûteux. Dans l'État de Washington, cependant, les promoteurs ne peuvent utiliser que 5% du prix d'achat pour la construction, une politique restrictive selon les normes nationales.

Essentiellement, le Canada adopte une approche "d'abondance", canalisant la demande pour stimuler la création d'offre. Les États-Unis, à l'inverse, poursuivent une stratégie où la demande court après une offre limitée. Ce choix a fait de la propriété immobilière une marchandise de plus en plus rare pour de nombreux Américains.

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