Крах американского рынка кондоминиумов: призыв к возрождению

США - Информационное агентство Эхбари

Крах американского рынка кондоминиумов: призыв к возрождению

Американская мечта о собственном жилье, традиционно ассоциировавшаяся с отдельно стоящим домом, сталкивается с беспрецедентными трудностями. Из-за стремительного роста цен на недвижимость кондоминиумы стали единственным доступным вариантом для многих, особенно в дорогих городских центрах. Однако этот последний бастион для стремящихся к владению жильем теперь находится под угрозой, вызывая растущую обеспокоенность по поводу будущего доступности жилья в стране.

Исторически сложилось так, что американцы рассматривали покупку отдельно стоящего семейного дома как основной путь к обретению собственности. Однако текущие экономические реалии, характеризующиеся взрывным ростом цен на недвижимость, сделали эту модель все более недостижимой для широких слоев населения. В то же время кондоминиумы стали привлекательной альтернативой, предлагая более эффективное с точки зрения использования земли и, следовательно, более доступное решение в большинстве крупных городов.

Термин "кондоминиум" обозначает особую юридическую структуру, отличающуюся от традиционных арендных квартир. В системе кондоминиумов каждый житель владеет своей квартирой, совместно владея и управляя общими зонами и прилегающей территорией здания. Эта модель, корни которой уходят в Латинскую Америку до ее широкого распространения в США, была впервые законодательно закреплена в Пуэрто-Рико в 1958 году, а затем распространилась на материковой части, особенно во Флориде, где она привлекала состоятельных пенсионеров, предлагая им удобства и независимость от арендодателей.

В 1970-х и 1980-х годах различные социальные группы, такие как одинокие женщины и молодые семьи, сыграли ключевую роль в увеличении спроса на кондоминиумы, ценя повышенную безопасность, наличие сообщества и близость к городским рабочим местам, которые кондо предлагали по сравнению с жизнью в пригороде. К началу 21 века в США наблюдался бум строительства кондоминиумов: ежегодно строились сотни тысяч новых единиц жилья, что способствовало увеличению предложения на рынке, сдерживанию роста цен и формированию поколения городских домовладельцев. Пик производства пришелся примерно на 2005 год, когда почти половина всех новых многоквартирных единиц продавалась как отдельные кондоминиумы, а не сдавалась в аренду одним владельцем.

Однако этот рост не обошелся без препятствий. Строительство кондоминиумов всегда сталкивалось с присущими американской системе трудностями. Законы о зонировании во многих пригородах часто запрещают многоквартирное жилье. По оценкам, менее четверти жилых зон во многих городах разрешают строительство чего-либо, кроме отдельно стоящих домов. Более того, строительство многоквартирного дома часто требует сложного и непредсказуемого процесса перезонирования, что увеличивает затраты и задержки.

Помимо общей бюрократической волокиты, связанной со строительством жилья, кондоминиумы сталкиваются с дополнительным препятствием: необходимостью получения каждым объектом отдельного юридического статуса земельного участка для индивидуальной продажи. Этот затяжной процесс часто включает интенсивные переговоры, когда чиновники нередко вынуждают застройщиков финансировать дорогостоящие инфраструктурные улучшения, выделять землю под парки или делать неофициальные взносы в местные фонды. Такие дополнительные требования могут увеличить стоимость проектов на десятки тысяч долларов за единицу, что приводит к отказу от проектов или их перепрофилированию под сдачу в аренду.

Более того, кондоминиумы подвергаются дискриминационному обращению в федеральном налоговом законодательстве. Инвестор, финансирующий многоквартирный дом и сохраняющий право собственности, платит налог на прирост капитала (максимум 20%). Однако продажа отдельных квартир в кондоминиуме облагается налогом на доходы (максимум 37%), что делает инвестиции в кондоминиумы менее привлекательными с налоговой точки зрения.

Несмотря на эти внутренние проблемы, кондоминиумы продолжали распространяться до мирового финансового кризиса 2008 года. Как и весь рынок недвижимости, производство кондоминиумов резко сократилось. Хотя общее жилищное строительство в большинстве городов США к началу 2020-х годов в значительной степени восстановилось, производство кондоминиумов остается лишь частью его докризисного уровня.

В густонаселенных городах, таких как Сан-Франциско, где строительство кондоминиумов является единственным реальным способом для арендаторов стать домовладельцами, восстановление было особенно медленным, даже несмотря на рост предложения арендного жилья. В Нью-Йорке ситуация несколько лучше: по некоторым оценкам, производство кондоминиумов достигло примерно 50% от пикового уровня середины 2000-х годов, но все же значительно отстает от общего объема жилищного строительства.

Два основных фактора сдерживали строительство кондоминиумов. Во-первых, регулирующие органы значительно ужесточили стандарты кредитования. Потенциальным покупателям кондоминиумов стало труднее получить ипотечные кредиты с федеральной поддержкой, а ассоциации кондоминиумов столкнулись с множеством новых требований соответствия. Хотя усиление надзора было сочтено необходимым после рыночной лихорадки конца 2000-х годов, оно привело к тому, что тысячи кондоминиумов оказались фактически "в черном списке" федеральных властей, сделав их непродаваемыми на долгие годы. Несмотря на смягчение некоторых правил в 2019 году, ущерб доверию рынка и доступности был существенным.

Во-вторых, многие кондоминиумы, построенные в 2000-х годах, оказались вовлечены в затяжные судебные разбирательства, связанные с предполагаемыми строительными дефектами. Хотя правила качества строительства необходимы, серия законов и судебных решений, принятых с конца 1990-х годов, могла чрезмерно сместить баланс. Эти юридические изменения продлили сроки рассмотрения претензий по дефектам, ограничили права застройщиков на ремонт, взвинтили страховые премии и сделали членов правлений кондоминиумов ответственными за непринятие судебных мер, практически гарантируя, что застройщики столкнутся с судебными исками.

В наиболее крайних случаях, плохо сбалансированные законы о дефектах практически уничтожили местные рынки кондоминиумов. Анализ в Колорадо показал 84%-ное сокращение числа активных застройщиков кондоминиумов в течение 15 лет после Великой рецессии, отчасти из-за более раннего закона о дефектах. Денвер, некогда процветающий рынок кондоминиумов, теперь в основном видит новые многоквартирные комплексы в виде арендного жилья. Эта ситуация усугубляет кризис доступности жилья в Денвере, где средняя цена дома почти в семь раз превышает средний доход семьи.

Опыт Канады предлагает убедительный контраргумент, предполагая, что американский кризис кондоминиумов является политическим выбором, а не неизбежностью. Как и США, Канада исторически отдавала предпочтение зонированию, которое препятствовало многоквартирному жилью. Тем не менее, сегодня Канада значительно опережает США в строительстве кондоминиумов.

Сравнение Сиэтла и Ванкувера подчеркивает это расхождение. Сиэтл в основном строит арендное жилье, в то время как Ванкувер в подавляющем большинстве предпочитает кондоминиумы. Это различие частично объясняется налоговым кодексом Ванкувера, который препятствует аренде, как отмечает исследователь Маргарет Моралес, но также и традиционной американской регуляторной средой Сиэтла, которая сильно препятствует развитию кондоминиумов. В Британской Колумбии застройщики сталкиваются с меньшим количеством дорогостоящих судебных разбирательств, распространенных в США, а покупатели могут легче получить федеральное финансирование.

Ключевое отличие заключается в правилах предварительной продажи. Застройщики кондоминиумов обычно продают квартиры до начала строительства, получая часть цены покупки авансом. В Британской Колумбии эти депозиты могут быть использованы для покрытия строительных расходов, снижая зависимость от более дорогих источников капитала. В штате Вашингтон, напротив, застройщикам разрешается использовать только 5% от цены покупки на строительство - либеральное по национальным стандартам правило.

По сути, Канада придерживается подхода "изобилия", направляя спрос на стимулирование создания предложения. США, напротив, проводят политику, при которой спрос преследует ограниченное предложение. Этот выбор сделал владение жильем все более дефицитным товаром для многих американцев.

Ekhbary.com