미국 - 이크바리 뉴스 통신사
미국 콘도 시장의 붕괴: 부활을 위한 호소
오랫동안 단독 주택과 동일시되어 온 미국의 주택 소유 꿈이 전례 없는 도전에 직면해 있습니다. 부동산 가격이 치솟으면서 콘도미니엄은 많은 사람들에게, 특히 비싼 도시 중심부에서 유일하게 접근 가능한 옵션으로 부상했습니다. 그러나 주택 소유로 가는 이 중요한 경로는 이제 위태로워졌으며, 전국적으로 주택 접근성의 미래에 대한 우려를 증폭시키고 있습니다.
역사적으로 단독 주택은 미국 주택 소유의 초석이었습니다. 그러나 부동산 가격 상승을 특징으로 하는 현재의 경제 상황은 이 이상을 인구의 광범위한 계층에게 점점 더 도달하기 어렵게 만들었습니다. 콘도미니엄은 토지 이용 효율성이 더 높고 결과적으로 대부분의 주요 도시에서 더 저렴한 대안을 제공하며 다음으로 가장 좋은 희망이 되었습니다. 콘도미니엄은 임대 아파트와 달리 특정 소유 구조를 나타냅니다. 거주자는 자신의 개별 유닛을 소유하는 동시에 건물의 공용 공간과 주변 재산의 공동 소유 및 책임을 공유합니다.
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콘도미니엄 개념은 미국에서 널리 채택되기 훨씬 전에 라틴 아메리카에서 시작되었으며, 1958년 푸에르토리코에서 처음으로 미국 법률에 포함되었습니다. 이후 본토, 특히 플로리다에서 그 인기가 높아지면서 편의 시설과 임대인으로부터의 독립을 추구하는 부유한 은퇴자들을 끌어들였습니다. 1970년대에는 독신 여성들이 전국적인 수요를 상당히 증가시켰는데, 이는 교외 생활에 비해 콘도가 제공하는 향상된 안전, 커뮤니티 및 도시 직장과의 근접성을 높이 평가했기 때문입니다. 다음 10년 동안 자녀가 없는 중산층 가족들이 도시로 이주하여 콘도를 구매하고 이전에 임대 부동산이 지배했던 지역에서 부를 축적하는 수가 증가했습니다.
2000년대 초까지 개발업자들은 매년 수십만 채의 새로운 콘도를 건설했습니다. 이 붐은 국가 주택 공급을 확대하고, 가격 안정에 기여했으며, 도시 주택 소유자 세대를 양성했습니다. 생산량은 2005년경 최고조에 달했으며, 당시 새로운 다가구 주택의 거의 절반이 단일 소유자가 임대하는 대신 개별 콘도미니엄으로 판매되었습니다.
그러나 콘도미니엄의 길은 항상 장애물로 가득 차 있었습니다. 미국의 구역 설정 규정은 종종 다가구 주택을 금지하여 대부분의 교외 지역에서 완전히 금지됩니다. 추정에 따르면 많은 도시의 주거 지역의 4분의 1 미만이 단독 주택 이외의 것을 허용하며, 이는 아파트 건물의 경우 길고 예측 불가능한 재구역 설정 절차가 필요합니다.
아파트 건설과 관련된 일반적인 관료적 절차 외에도 콘도미니엄은 추가적인 장애물에 직면합니다. 개별 판매를 가능하게 하려면 각 유닛이 별도의 법적 구획으로 지정되어야 합니다. 이 길고 지루한 과정에는 종종 광범위한 협상이 포함되며, 관리들은 개발업자들에게 비용이 많이 드는 인프라 업그레이드를 지원하거나, 공원을 위한 토지를 할당하거나, 지역 기금에 비공식적인 기여를 하도록 압력을 가합니다. 이러한 추가적인 요구 사항은 유닛당 수만 달러의 프로젝트 비용을 증가시킬 수 있으며, 이는 프로젝트가 포기되거나 임대 유닛으로 전환되는 결과를 초래합니다.
또한 콘도미니엄은 연방 세법 내에서 차별적인 대우를 받습니다. 아파트 건물을 금융하고 소유권을 유지하는 투자자는 양도소득세를 납부하지만(최고 20%), 개별 콘도 유닛을 판매하면 소득세를 납부합니다(최고 37%). 이로 인해 콘도 개발은 재정적으로 덜 매력적입니다.
이러한 내재된 어려움에도 불구하고 콘도미니엄은 2008년 대침체까지 계속 확산되었습니다. 광범위한 부동산 시장과 마찬가지로 콘도 생산량도 급감했습니다. 2020년대 초반까지 대부분의 미국 도시에서 전반적인 주택 건설은 대체로 회복되었지만, 콘도미니엄 생산량은 경기 침체 이전 최고치의 일부에 불과합니다.
콘도가 임차인이 주택 소유자가 되는 유일한 실현 가능한 경로인 샌프란시스코와 같은 밀집된 도시에서는 임대 생산이 증가했음에도 불구하고 회복이 특히 더뎠습니다. 뉴욕시는 상황이 약간 더 나은 편이며, 분석에 따르면 콘도 생산량이 2000년대 중반 최고치의 약 50%에 달했지만, 전반적인 주택 건설보다는 상당히 뒤처져 있습니다.
두 가지 주요 요인이 콘도 건설을 위축시켰습니다. 첫째, 규제 기관은 대출 기준을 상당히 강화했습니다. 잠재적 콘도 구매자는 연방 지원 모기지를 확보하는 데 더 어려움을 겪었고, 콘도 협회는 수많은 새로운 규정 준수 부담에 직면했습니다. 2000년대 후반 시장 열풍 이후 더 엄격한 감독이 필요하다고 간주되었지만, 이는 수천 개의 콘도가 연방 당국에 의해 사실상 블랙리스트에 올라 수년간 판매 불가능하게 만드는 결과를 낳았습니다. 2019년에 일부 규정이 완화되었음에도 불구하고 시장 신뢰와 접근성에 대한 피해는 상당했습니다.
둘째, 2000년대에 건설된 많은 콘도들이 주장된 건설 결함과 관련된 오랜 소송에 휘말렸습니다. 건설 품질 규정은 필수적이지만, 1990년대 후반 이후의 일련의 법률 및 법원 판결이 균형을 너무 많이 기울였을 수 있습니다. 이러한 법적 변화는 결함에 대한 소급 기간을 연장하고, 개발업자의 수리 권한을 제한하며, 보험료를 부풀리고, 콘도 이사회 구성원들이 소송을 제기하지 않을 경우 책임을 지도록 하여 개발업자들이 소송에 휘말릴 가능성을 거의 보장했습니다.
가장 극단적인 경우, 잘못 균형 잡힌 결함 법률은 거의 완전히 지역 콘도 시장을 말살했습니다. 콜로라도의 한 분석에 따르면, 대침체 이후 15년 동안 활성 콘도 개발업자 수가 84% 감소했으며, 이는 부분적으로 이전 결함 법률 때문입니다. 덴버는 한때 번성하는 콘도 시장이었지만, 이제는 거의 모든 새로운 다가구 개발이 임대용으로 이루어지고 있습니다. 이러한 상황은 평균 주택 가격이 평균 가계 소득의 거의 일곱 배에 달하는 덴버의 주택 구매력 위기를 악화시킵니다.
캐나다의 경험은 설득력 있는 반론을 제공하며, 미국의 콘도 위기가 필연이 아닌 정책 선택임을 시사합니다. 미국과 마찬가지로 캐나다는 역사적으로 다가구 주택을 억제하는 구역 설정 규정을 선호했습니다. 그러나 오늘날 캐나다는 콘도 건설에서 미국을 훨씬 능가하고 있습니다.
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시애틀과 밴쿠버를 비교하면 이러한 차이가 드러납니다. 시애틀은 거의 전적으로 임대 유닛을 건설하는 반면, 밴쿠버는 압도적으로 콘도를 선호합니다. 연구원 마가렛 모랄레스가 주장한 바와 같이, 이러한 차이는 부분적으로 밴쿠버의 임대를 억제하는 세금 코드 때문이지만, 콘도를 강력하게 억제하는 시애틀의 전통적인 미국 규제 환경 때문이기도 합니다. 브리티시 컬럼비아에서는 개발업자들이 미국에서 흔히 발생하는 값비싼 소송에 거의 직면하지 않으며, 구매자들은 연방 금융 지원을 더 쉽게 받을 수 있습니다.
주요 차이점은 선분양 규정에 있습니다. 콘도 개발업자는 일반적으로 건설 전에 유닛을 판매하고 가치의 약 4분의 1을 받습니다. 브리티시 컬럼비아에서는 개발업자들이 이러한 예금을 건설 비용에 사용할 수 있어 더 비싼 자본원에 대한 의존도를 줄일 수 있습니다. 대조적으로, 워싱턴 주에서는 개발업자들이 구매 가격의 5%만 건설에 사용할 수 있으며, 이는 국가 표준에 비해 관대한 허용치입니다.
즉, 캐나다는 '풍요' 접근 방식을 채택하여 수요를 공급 창출로 유도합니다. 반대로 미국은 수요가 제한된 공급을 쫓는 전략을 추구합니다. 이러한 선택은 주택 소유를 많은 미국인들에게 점점 더 희소한 상품으로 만들었습니다.
