داڕمانی بازاڕی خانووبەرە (کۆندۆ)ی ئەمریکی: بانگەوازێک بۆ نۆژەنکردنەوە

ویلایەتە یەکگرتووەکانی ئەمریکا - ئاژانسی هەواڵی ئەخباری

داڕمانی بازاڕی خانووبەرە (کۆندۆ)ی ئەمریکی: بانگەوازێک بۆ نۆژەنکردنەوە

خەونی ئەمریکی بۆ خاوەندارێتی ماڵ، کە هەمیشە بە ماڵی تاک-خێزانی (single-family house) گرێدراوە، ڕووبەڕووی ئاستەنگیی ناوازە بووەتەوە. لەگەڵ بەرزبوونەوەی بێوێنەی نرخەکانی خانووبەرە، خانووبەرە (کۆندۆمینیۆم) بوونەتە تاکە بژاردەی دەستکەوتوو بۆ زۆرێک، بەتایبەتی لە ناوەندە شارە گرانبەهاکاندا. بەڵام، ئەم ڕێگەی گرنگ بۆ خاوەندارێتی ماڵ ئێستا لە مەترسیدایە، ئەمەش نیگەرانییەکی لە زیادبوو دروست دەکات سەبارەت بە دەستڕاگەیشتنی داهاتووی نیشتەجێبوون لە سەرانسەری وڵاتدا.

لە ڕووی مێژووییەوە، ماڵی تاک-خێزانی تاکە بنەمای خاوەندارێتی ماڵی ئەمریکی بووە. بەڵام، بارودۆخی ئابووری ئێستا، کە بە بەرزبوونەوەی نرخی خانووبەرە ناسراوە، ئەم ئامانجەی لە دەستڕاگەیشتنی بەشێکی زۆری دانیشتووان کردووە. کۆندۆمینیۆمەکان، کە بەهۆی کارایی زیاتریان لە بەکارهێنانی زەوی و لە ئەنجامدا بژاردەیەکی هەرزانتر لە زۆربەی شارە گەورەکاندا، بوونەتە باشترین هیوای دواتر. کۆندۆمینیۆم، جیاواز لە خانووی بەکرێ، ئاماژەیە بۆ پێکهاتەیەکی تایبەتی خاوەندارێتی: نیشتەجێکان خاوەنی یەکەی تایبەتی خۆیانن لە کاتێکدا خاوەندارێتی هاوبەش و بەرپرسیارێتی ناوچە هاوبەشەکانی بیناکە و زەوی دەوروبەری بەش دەکەن.

کۆنسێپتی کۆندۆمینیۆم، کە لە ئەمریکای لاتین سەریهەڵداوە پێش بڵاوبوونەوەی فراوانی لە ئەمریکا، یەکەمجار لە ساڵی 1958 لە پۆرتۆ ڕیکۆ لە یاسای ئەمریکیدا جێگیر کرا. دواتر لە بازاڕەکانی سەر زەوی، بەتایبەتی لە فلۆریدا، بڵاوبووەوە و خانەنشینانی دەوڵەمەندی بۆ خۆی ڕاکێشا کە بەدوای ئیمکانات و سەربەخۆیی لە خاوەن ماڵەکاندا دەگەڕان. لە ماوەی حەفتاکاندا، ژنانی بێوەژن خواستێکی نیشتمانییان بە شێوەیەکی بەرچاو زیاد کرد، بەهۆی ئەوەی کە ئەوان پارێزگاری زیاتر، کۆمەڵگا، و نزیکبوون لە ناوەندەکانی کاری شارەکان کە کۆندۆکان پێشکەشیان دەکرد بە بەراورد بە ژیانی شارۆچکەکان.

لە سەرەتای ساڵانی 2000، بازرگانانی خانووبەرە ساڵانە سەدان هەزار کۆندۆی نوێیان دروست دەکرد. ئەم گەشەسەندنە هێزی نیشتمانی خانووبەرەی فراوانتر کرد، یارمەتی سەقامگیرکردنی نرخی دا، و نەوەیەک لە خاوەن ماڵی شارەوانی دروست کرد. بەرهەمهێنان لە دەوروبەری ساڵی 2005 گەیشتە لوتکە، کاتێک نزیکەی نیوەی هەموو یەکەکانی خانووبەرەی فرە-خێزانی وەک کۆندۆی تاکە کەسی فرۆشرا، لەبری ئەوەی لەلایەن خاوەنێکەوە بەکرێ بدرێن.

بەڵام، ڕێگەی کۆندۆمینیۆمەکان هەمیشە پڕ بووە لە بەربەست. ڕێکخستنەکانی ناوچەبەندی ئەمریکی زۆرجار ڕێگری لە خانووبەرەی فرە-خێزانی دەکەن، ئەمەش لە زۆربەی ناوچەکانی شارۆچکەکاندا بە تەواوی قەدەغە دەکات. پێشبینییەکان ئاماژە بەوە دەدەن کە کەمتر لە چارەکێکی ناوچە نیشتەجێکان لە زۆربەی شارەکاندا ڕێگە بە دروستکردنی شتێک دەدەن جگە لە ماڵی تاک-خێزانی. ئەمەش پێویستی بە پرۆسەی درێژخایەن و نەخوێنراوی ناوچەبەندی هەیە بۆ بیناکانی خانووبەرە.

بێجگە لە بەربەستە ڕێکارییە گشتییەکان کە پەیوەستن بە دروستکردنی خانووبەرە، کۆندۆمینیۆمەکان ڕووبەڕووی ئاستەنگێکی زیادە دەبنەوە: پێویستی بەوەیە کە هەر یەکەیەک وەک پارچەیەکی یاسایی جیاواز دیاری بکرێت بۆ ئەوەی فرۆشتنی تاکە کەسی ئاسان بکات. ئەم پرۆسە درێژخایەنە زۆرجار گفتوگۆی فراوان لەخۆ دەگرێت، و بەرپرسان زۆرجار فشاری بازرگانانی خانووبەرە دەکەن بۆ ئەوەی نوێکردنەوەی ژێرخانی گرانبەها دابین بکەن، زەوی بۆ پارکەکان تەرخان بکەن، یان بەشداریکردنی ناڕەسمی لە ناوەندە ناوخۆییەکان بکەن. ئەم ئەرکە زیادانە دەتوانن تێچووی پڕۆژەکان بە دەیان هەزار دۆلار بۆ هەر یەکەیەک زیاد بکەن، ئەمەش دەبێتە هۆی وازهێنان لە پڕۆژەکان یان گۆڕینیان بۆ یەکەی بەکرێ.

هەروەها، کۆندۆمینیۆمەکان لەژێر مامەڵەیەکی جیاوازدان لە چوارچێوەی سیستەمی باجی فیدراڵیدا. کاتێک وەبەرهێنێک بینایەکی خانووبەرە دابین دەکات و خاوەندارێتی دەپارێزێت، باجی قازانجی سەرمایە (تا 20%) دەدات. بەڵام، فرۆشتنی یەکەی کۆندۆی تاکە کەسی باجی داهات دەگرێتەوە (تا 37%)، ئەمەش گەشەپێدانی کۆندۆ لە ڕووی داراییەوە کەمتر سەرنجڕاکێش دەکات.

سەرەڕای ئەم ئاستەنگانەی کە لە بنەڕەتدا هەن، کۆندۆمینیۆمەکان تا قەیرانی دارایی جیهانی ساڵی 2008 بەردەوام بوون لە بڵاوبوونەوە. وەک بازاڕی گشتی خانووبەرە، بەرهەمهێنانی کۆندۆ بە توندی دابەزی. هەرچەندە تا سەرەتای ساڵانی 2020، بەرهەمهێنانی گشتی خانووبەرە لە زۆربەی شارەکانی ئەمریکا بە شێوەیەکی بەرچاو چاک بووەتەوە، بەرهەمهێنانی کۆندۆمینیۆم تەنها بەشێکە لە لوتکەی پێش قەیرانەکە.

لە شارە قەرەباڵخەکان وەک سانفرانسیسکۆ، کە دروستکردنی کۆندۆ زۆرجار تاکە ڕێگەی کردارییە بۆ ئەوەی بەکرێگرتووان ببنە خاوەن ماڵ، چاکبوونەوە بە تایبەتی هێواش بووە، تەنانەت لە کاتێکدا کە بەرهەمهێنانی بەکرێ زیاد بووە. نیویۆرک باشتر بووە، بەپێی لێکۆڵینەوەکان، بەرهەمهێنانی کۆندۆ گەیشتووەتە نزیکەی 50%ی لوتکەی ناوەڕاستی ساڵانی 2000، هەرچەندە هێشتا زۆر دواکەوتووە لە بەرهەمهێنانی گشتی خانووبەرە.

دوو هۆکاری سەرەکی ڕێگرییان لە دروستکردنی کۆندۆ کردووە. یەکەم، ڕێکخەرەکان ستانداردەکانی قەرزدانیان بە توندی توندتر کردووەتەوە. کڕیارانی داهاتووی کۆندۆ ڕووبەڕووی سەختی زیاتر بوونەتەوە لە بەدەستهێنانی قەرزە بانکییە پشتگیریکراوەکان، و کۆمەڵەکانی کۆندۆ ڕووبەڕووی بارگرانی نوێی جێبەجێکردن بوونەتەوە. هەرچەندە چاودێری توندتر وەک پێویست دانرا بۆ دوای شێتی بازاڕی کۆتاییەکانی ساڵی 2000، بەڵام بووە هۆی ئەوەی هەزاران کۆندۆ لەلایەن دەسەڵاتدارانی فیدراڵییەوە بە شێوەیەکی کاریگەرانە بخرێنە لیستی ڕەش، ئەمەش وایکردووە بۆ ساڵان نەفرۆشرێن. هەرچەندە هەندێک ڕێکخراو لە ساڵی 2019دا ئاسان کراون، بەڵام زیانەکە بۆ متمانەی بازاڕ و دەستڕاگەیشتن بەرچاو بوو.

دووەم، زۆرێک لە کۆندۆکانی کە لە ساڵانی 2000 دروست کراون، بوونەتە قوربانی سکاڵای دادوەری درێژخایەن سەبارەت بە کەم و کوڕی بیناکردن. لە کاتێکدا ڕێکخستنەکانی کوالێتی بیناکردن پێویستن، زنجیرەیەک یاسا و بڕیاری دادگا لە کۆتاییەکانی ساڵانی 1990ەوە ڕەنگە هاوسەنگییەکەی زۆر لادابێت. ئەم گۆڕانکارییە یاساییانە ماوەی لێکۆڵینەوە بۆ کەم و کوڕییەکان درێژ کردووەتەوە، مافی بازرگانانی خانووبەرە بۆ چاککردن سنووردار کردووە، نرخی بیمەی گەشاندووەتەوە، و ئەندامانی ئەنجومەنی کۆندۆ بەرپرسیار کردووە لە ئەنجامنەدانی داوای یاسایی، ئەمەش نزیکەی گەرەنتی دەکات کە بازرگانانی خانووبەرە ڕووبەڕووی دادگا دەبنەوە.

لە خراپترین حاڵەتەکاندا، یاساکانی کەم و کوڕی خراپ پێوانەکراو، بازاڕی ناوخۆیی کۆندۆمینیۆمەکانی قوڕ کردووە. لێکۆڵینەوەیەک لە کۆلۆرادۆ ئاماژەی بە دابەزینی 84%ی بازرگانانی خانووبەرەی چالاک کردووە لە ماوەی 15 ساڵدا دوای قەیرانی گەورە، بەشێکی بەهۆی یاسایەکی پێشووی کەم و کوڕییەوە. دنڤەر جارێک بازاڕێکی گەشاوەی کۆندۆمینیۆم بوو، ئێستا نزیکەی هەموو پڕۆژە نوێیەکانی خانووبەرەی فرە-خێزانی وەک بەکرێ دەبینرێن. ئەم دۆخە قەیرانی دەستڕاگەیشتنی لە دنڤەردا خراپتر دەکات، کە تێیدا تێکڕای نرخی ماڵ نزیکەی حەوت ئەوەندەی داهاتی تێکڕای خێزانە.

ئەزموونی کەنەدا پێشنیارێکی بەهێز پێشکەش دەکات، ئەمەش ئاماژە بەوە دەکات کە قەیرانی کۆندۆی ئەمریکی هەڵبژاردەیەکی سیاسییە، نەک ناچاری. وەک ئەمریکا، کەنەدا لە ڕابردوودا ڕێکخستنەکانی ناوچەبەندی پێشخستووە کە ڕێگری لە خانووبەرەی فرە-خێزانی کردووە. بەڵام، ئەمڕۆ کەنەدا لە دروستکردنی کۆندۆدا زۆر لە ئەمریکا پێشترە.

بەراوردکردنی سیاتڵ و ڤانکۆڤەر ئەم جیاوازییە ڕوون دەکاتەوە. سیاتڵ نزیکەی بە تەواوی یەکەی بەکرێ دروست دەکات، لە کاتێکدا ڤانکۆڤەر بە شێوەیەکی بەرچاو کۆندۆ لەپێش دەکات. ئەم جیاوازییە بەشێکی دەگەڕێتەوە بۆ یاسای باجی ڤانکۆڤەر کە ڕێگری لە بەکرێکردن دەکات، وەک لێکۆڵەر مارگرێت مۆرالس باس دەکات، بەڵام هەروەها دەگەڕێتەوە بۆ ژینگەی ڕێکخراوی ئەمریکی سیاتڵ کە بە توندی ڕێگری لە کۆندۆمینیۆمەکان دەکات. لە کۆلۆمبیای بەریتانیدا، بازرگانانی خانووبەرە کەمتر ڕووبەڕووی دادگاییکردنی گرانبەها دەبنەوە کە لە ئەمریکا باوە، و کڕیاران دەتوانن بە ئاسانیتر پاڵپشتی دارایی فیدراڵی بەدەستبهێنن.

جیاوازییەکی سەرەکی پەیوەستە بە ڕێکخستنەکانی پێشفرۆشتن. بازرگانانی کۆندۆ بە شێوەیەکی ئاسایی یەکەکانیان پێش دروستکردن دەفرۆشن، و نزیکەی چارەکە نرخیان کۆدەکەنەوە. لە کۆلۆمبیای بەریتانیدا، بازرگانانی خانووبەرە دەتوانن ئەم پارانە بۆ تێچووی دروستکردن بەکاربهێنن، ئەمەش وابەستەیی ئەوان بۆ سەرچاوەی پارەی گرانتر کەم دەکاتەوە. لە بەرامبەردا، لە ویلایەتی واشنتۆن، بازرگانانی خانووبەرە تەنها ڕێگەپێدراون 5% نرخی کڕین بۆ دروستکردن بەکاربهێنن - ئەمەش ڕێژەیەکی ئازادانەیە بەپێی ستانداردە نیشتمانییەکان.

بە واتایەکی تر، کەنەدا ڕێبازی "زۆری" پەیڕەو دەکات، خواستەکە ئاراستە دەکات بۆ هاندانی دروستکردنی زیاتر. لە بەرامبەردا، ئەمریکا ستراتیژییەک پەیڕەو دەکات کە تێیدا خواستەکە شوێنپێی دەستکەوتووی سنووردار دەکەوێت. ئەم هەڵبژاردەیە خاوەندارێتی ماڵی بۆ زۆرێک لە ئەمریکییەکان کردووە بە شتومەکێکی کەمتر و کەمتر.

Ekhbary.com