El Colapso del Mercado de Condominios en Estados Unidos: Un Llamado a la Revitalización

Estados Unidos - Agencia de Noticias Ekhbary

El Colapso del Mercado de Condominios en Estados Unidos: Un Llamado a la Revitalización

El clásico sueño americano de ser propietario de una vivienda, durante mucho tiempo sinónimo de una casa unifamiliar independiente, se enfrenta a desafíos sin precedentes. A medida que los valores de las propiedades se disparan, los condominios han surgido como la única opción accesible para muchos, particularmente en centros urbanos caros. Sin embargo, esta vía crucial hacia la propiedad de la vivienda ahora está en peligro, lo que genera una creciente preocupación por la futura accesibilidad de la vivienda en todo el país.

Históricamente, la casa unifamiliar independiente ha sido la piedra angular de la propiedad de vivienda estadounidense. Sin embargo, el clima económico actual, caracterizado por una escalada de precios inmobiliarios, ha hecho que este ideal sea cada vez más inalcanzable para una gran parte de la población. Los condominios, que ofrecen una alternativa más eficiente en el uso del suelo y, por lo tanto, más asequible en la mayoría de las principales ciudades, se han convertido en la siguiente mejor esperanza. Un condominio, distinto de un apartamento de alquiler, indica una estructura de propiedad particular: los residentes poseen su unidad individual mientras comparten la propiedad conjunta y la responsabilidad de las áreas comunes del edificio y la propiedad circundante.

El concepto de condominios, originario de América Latina mucho antes de su adopción generalizada en los EE. UU., se consagró por primera vez en la ley estadounidense en Puerto Rico en 1958. Su posterior auge en los mercados continentales, especialmente en Florida, atrajo a jubilados adinerados en busca de comodidades e independencia de los propietarios. Durante la década de 1970, las mujeres solteras aumentaron significativamente la demanda nacional, valorando la mayor seguridad, comunidad y proximidad a los centros de empleo urbanos que ofrecían los condominios en comparación con la vida suburbana. La década siguiente vio un aumento de familias de clase media sin hijos que migraban a las ciudades, comprando condominios y acumulando riqueza en áreas previamente dominadas por propiedades de alquiler.

A principios de la década de 2000, los desarrolladores construían cientos de miles de condominios nuevos cada año. Este auge amplió la oferta de viviendas nacional, ayudó a estabilizar los precios y fomentó una generación de propietarios urbanos. La producción alcanzó su punto máximo alrededor de 2005, cuando casi la mitad de todas las unidades multifamiliares nuevas se vendieron como condominios individuales en lugar de ser alquiladas por un solo propietario.

Sin embargo, el camino de los condominios siempre ha estado plagado de obstáculos. Las regulaciones de zonificación estadounidenses a menudo prohíben las viviendas multifamiliares, lo que las hace completamente prohibidas en la mayoría de las áreas suburbanas. Las estimaciones sugieren que menos de una cuarta parte de las zonas residenciales en muchas ciudades permiten algo más que viviendas unifamiliares independientes, lo que requiere procesos de rezonificación largos e impredecibles para los edificios de apartamentos.

Más allá de la burocracia general asociada con la construcción de apartamentos, los condominios enfrentan un obstáculo adicional: el requisito de que cada unidad sea designada como una parcela legal distinta para permitir ventas individuales. Este proceso prolongado a menudo implica negociaciones extensas, y los funcionarios frecuentemente presionan a los desarrolladores para que financien costosas mejoras de infraestructura, asignen terrenos para parques o hagan contribuciones ad hoc a fondos locales. Tales mandatos adicionales pueden inflar los costos del proyecto en decenas de miles de dólares por unidad, lo que lleva al abandono de proyectos o a su conversión en unidades de alquiler.

Además, los condominios están sujetos a un trato discriminatorio dentro del código fiscal federal. Mientras que un inversor que financia un edificio de apartamentos y retiene la propiedad paga impuestos sobre las ganancias de capital (hasta el 20%), la venta de unidades de condominio individuales incurre en impuestos sobre la renta (hasta el 37%), lo que hace que el desarrollo de condominios sea financieramente menos atractivo.

A pesar de estos desafíos inherentes, los condominios continuaron proliferando hasta la Gran Recesión de 2008. Al igual que el mercado inmobiliario en general, la producción de condominios se desplomó. Si bien la construcción general de viviendas se ha recuperado en gran medida en la mayoría de las ciudades estadounidenses a principios de la década de 2020, la producción de condominios sigue siendo una fracción de su pico anterior a la recesión.

En ciudades densas como San Francisco, donde los condominios son a menudo la única vía viable para que los inquilinos se conviertan en propietarios, la recuperación ha sido particularmente lenta, incluso cuando la producción de alquileres ha aumentado. La ciudad de Nueva York ha tenido un éxito ligeramente mejor, con una producción de condominios que alcanzó aproximadamente el 50% de su pico de mediados de la década de 2000, según análisis, aunque se queda significativamente atrás de la construcción general de viviendas.

Dos factores principales han sofocado la construcción de condominios. Primero, los reguladores endurecieron significativamente los estándares de préstamo. Los compradores potenciales de condominios tuvieron más dificultades para obtener hipotecas respaldadas por el gobierno federal, y las asociaciones de condominios se enfrentaron a numerosas cargas de cumplimiento nuevas. Si bien se consideró necesaria una supervisión más estricta tras el frenesí del mercado de finales de la década de 2000, provocó que miles de condominios fueran efectivamente puestos en la "lista negra" por las autoridades federales, haciéndolos invendibles durante años. Aunque algunas regulaciones se relajaron en 2019, el daño a la confianza del mercado y la accesibilidad fue considerable.

Segundo, muchos condominios construidos en la década de 2000 se vieron envueltos en largos litigios relacionados con presuntos defectos de construcción. Si bien las regulaciones de calidad de la construcción son esenciales, una serie de leyes y decisiones judiciales desde finales de la década de 1990 pueden haber inclinado la balanza demasiado. Estos cambios legales han ampliado los períodos de revisión de defectos, limitado los derechos de los desarrolladores a realizar reparaciones, inflado las primas de seguro y hecho que los miembros de las juntas de condominios sean responsables de no iniciar demandas, garantizando prácticamente que los desarrolladores se enfrentarán a acciones legales.

En los casos más extremos, las leyes de defectos mal calibradas han diezmado casi por completo los mercados locales de condominios. Un análisis en Colorado reveló una disminución del 84% en los desarrolladores de condominios activos en los 15 años posteriores a la Gran Recesión, en parte debido a una ley de defectos anterior. Denver fue alguna vez un próspero mercado de condominios, ahora casi todos los nuevos desarrollos multifamiliares se ven como alquileres. Esta situación exacerba la crisis de asequibilidad en Denver, donde el precio medio de una vivienda es casi siete veces el ingreso medio familiar.

La experiencia de Canadá ofrece un contraargumento convincente, que sugiere que la crisis de condominios estadounidense es una elección política, no una inevitabilidad. Al igual que los EE. UU., Canadá históricamente favoreció códigos de zonificación que desalentaban la vivienda multifamiliar. Sin embargo, hoy Canadá supera significativamente a los EE. UU. en la construcción de condominios.

La comparación entre Seattle y Vancouver resalta esta divergencia. Seattle construye casi exclusivamente unidades de alquiler, mientras que Vancouver favorece abrumadoramente los condominios. Esta diferencia se atribuye en parte al código fiscal de Vancouver que desalienta los alquileres, como argumenta la investigadora Margaret Morales, pero también al convencional entorno regulatorio estadounidense de Seattle, que desalienta en gran medida los condominios. En Columbia Británica, los desarrolladores están en gran medida exentos de los costosos litigios endémicos en Estados Unidos, y los compradores pueden obtener financiación federal más fácilmente.

Una distinción clave reside en las reglas de preventa. Los desarrolladores de condominios suelen vender las unidades antes de la construcción y recaudan aproximadamente una cuarta parte de su valor. En Columbia Británica, los desarrolladores pueden utilizar estos depósitos para los costos de construcción, lo que reduce su dependencia de fuentes de capital más caras. En contraste, el estado de Washington permite a los desarrolladores usar solo el 5% del precio de compra para la construcción, una asignación liberal según los estándares nacionales.

En otras palabras, Canadá adopta un enfoque de "abundancia", canalizando la demanda para estimular la creación de oferta. Estados Unidos, por el contrario, persigue una estrategia en la que la demanda persigue una oferta limitada. Esta elección ha hecho de la propiedad de la vivienda un bien cada vez más escaso para muchos estadounidenses.

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