美国 - 艾赫巴里通讯社
美国公寓市场崩溃：重建呼吁
长期以来与独立式住宅同义的美国住房拥有梦想，正面临前所未有的挑战。随着房地产价值飙升，公寓已成为许多人，特别是昂贵城市中心的唯一可负担的选择。然而，这通往住房所有权的关键途径现在岌岌可危，引起了对全国各地住房未来可负担性的日益担忧。
历史上，独立式住宅一直是美国住房所有权的核心。然而，当前以房地产价格飙升为特征的经济气候，使得这一理想对于广大民众来说越来越遥不可及。公寓，提供了更节省土地且因此在大多数主要城市中更经济实惠的替代方案，已成为下一个最佳希望。公寓，不同于租赁公寓，代表一种特定的所有权结构：居民拥有自己的个人单元，同时共同拥有和负责建筑物的公共区域和周边财产。
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公寓的概念，在美国广泛普及之前很久就在拉丁美洲起源，并于1958年首次在波多黎各被纳入美国法律。随后在美国本土的兴起，特别是在佛罗里达州，吸引了寻求便利设施和摆脱房东束缚的富裕退休人员。在20世纪70年代，单身女性显著增加了全国需求，她们看重的是公寓相较于郊区生活所提供的更高的安全性、社区感以及靠近城市就业中心的便利性。随后的十年中，没有孩子的中间阶层家庭涌入城市，购买公寓，并在以前由租赁房产主导的地区积累财富。
到21世纪初，开发商每年都在建造数十万套新公寓。这一繁荣扩大了国家住房供应，帮助稳定了价格，并培养了一代城市业主。产量在2005年左右达到顶峰，当时近一半的新建多户住宅单元是以独立公寓的形式出售，而不是由单一所有者出租。
然而，公寓的发展之路一直充满障碍。美国分区法规常常禁止多户住宅，在大多数郊区完全禁止。据估计，许多城市中不到四分之一的住宅区允许建造独立式住宅以外的任何东西。这使得公寓楼需要漫长且不可预测的重新分区过程。
除了公寓建设相关的普遍官僚障碍外，公寓还面临一个额外的挑战：为了实现个体销售，当地官员需要将每个单元指定为独立的法律地块。这个漫长的过程通常涉及广泛的谈判，官员们经常向开发商施压，要求他们资助昂贵的基础设施升级、为公园分配土地或向地方基金捐款。这些额外的要求可能会使每个单元的项目成本增加数万美元，导致项目被放弃或转为租赁单元。
此外，公寓在美国联邦税法中也受到歧视性待遇。虽然为公寓楼融资并保留所有权的投资者支付资本利得税（最高20%），但出售独立公寓单元则需要缴纳所得税（最高37%），这使得公寓开发在经济上吸引力较低。
尽管存在这些固有的挑战，公寓在2008年大衰退之前仍在继续增长。与整个房地产市场一样，公寓产量急剧下降。虽然到2020年代初，美国大多数城市的整体住房建设已基本恢复，但公寓产量仍远低于衰退前峰值。
在旧金山等人口稠密的城市，公寓往往是租房者成为房主的唯一可行途径，尽管租赁住房产量有所增加，但复苏却尤为缓慢。根据分析，纽约市的情况稍好一些，公寓产量达到了2000年代中期峰值的约50%，但仍远远落后于整体住房建设。
两个主要因素扼杀了公寓建设。首先，监管机构大幅收紧了贷款标准。潜在公寓买家在获得联邦支持的抵押贷款方面遇到更多困难，公寓协会也面临着大量新的合规负担。虽然在2000年代末市场狂热之后，加强监管被认为是必要的，但它导致数千个公寓被联邦当局有效列入黑名单，使其多年无法销售。尽管2019年放松了部分规定，但对市场信心和可及性的损害是巨大的。
其次，2000年代建造的许多公寓卷入了关于建筑缺陷的长期诉讼。虽然建筑质量法规至关重要，但自1990年代末以来的一系列法律和法院判决可能已经打破了平衡。这些法律变革延长了缺陷的追溯期，限制了开发商的维修权，增加了保险费，并使公寓业主委员会成员在未能提起诉讼时负有责任，几乎保证了开发商将面临法律诉讼。
在极端情况下，不平衡的缺陷法律几乎完全摧毁了当地的公寓市场。科罗拉多州的一项分析显示，大衰退后15年内，活跃的公寓开发商数量减少了84%，部分原因是早期的一项缺陷法律。丹佛曾是一个蓬勃发展的公寓市场，但现在几乎所有新的多户住宅开发项目都是租赁的。这加剧了丹佛的负担能力危机，当地的平均房价几乎是家庭平均收入的七倍。
加拿大的经验提供了一个有说服力的反证，表明美国的公寓危机是一个政策选择，而非必然。与美国一样，加拿大历史上也倾向于限制多户住宅的分区法规。然而，如今加拿大在公寓建设方面远远领先于美国。
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比较西雅图和温哥华突显了这种差异。西雅图主要建造租赁单元，而温哥华则绝大多数偏爱公寓。研究员玛格丽特·莫拉莱斯指出，这一差异部分归因于温哥华旨在抑制租赁的税收政策，但也归因于西雅图传统上极力抑制公寓开发的监管环境。在不列颠哥伦比亚省，开发商面临的昂贵诉讼比美国少得多，买家也更容易获得联邦融资。
一个关键的区别在于预售规定。公寓开发商通常在建造前就出售单元，并收取约四分之一的款项。在不列颠哥伦比亚省，开发商可以使用这些定金来支付建筑成本，从而减少对昂贵资本的依赖。相比之下，华盛顿州允许开发商仅将购买价格的5%用于建筑——按国家标准来说，这是一个宽松的规定。
换句话说，加拿大采取了“丰富”的方法，通过引导需求来刺激供应创造。美国则采取相反的策略：让需求追逐有限的供应。这一选择使得住房所有权成为许多美国人日益稀缺的商品。
