अमेरिकी कॉन्डो बाज़ार का पतन: पुनरुद्धार का आह्वान

संयुक्त राज्य अमेरिका - इख़बारी समाचार एजेंसी

अमेरिकी कॉन्डो बाज़ार का पतन: पुनरुद्धार का आह्वान

घर के मालिक होने का अमेरिकी सपना, जो पारंपरिक रूप से एक अलग सिंगल-फैमिली घर से जुड़ा रहा है, अभूतपूर्व चुनौतियों का सामना कर रहा है। जैसे-जैसे संपत्ति के मूल्य आसमान छू रहे हैं, कॉन्डोमिनियम कई लोगों के लिए, विशेष रूप से महंगे शहरी केंद्रों में, एकमात्र सुलभ विकल्प के रूप में उभरे हैं। हालाँकि, गृहस्वामी बनने का यह महत्वपूर्ण मार्ग अब खतरे में है, जिससे पूरे देश में आवास की भविष्य की पहुँच के बारे में चिंता बढ़ रही है।

ऐतिहासिक रूप से, अलग-अलग सिंगल-फैमिली घर अमेरिकी गृहस्वामी का आधार रहा है। फिर भी, वर्तमान आर्थिक जलवायु, संपत्ति की कीमतों में वृद्धि की विशेषता है, जिसने इस आदर्श को आबादी के एक बड़े वर्ग के लिए तेजी से दुर्गम बना दिया है। कॉन्डोमिनियम, भूमि का अधिक कुशल उपयोग और परिणामस्वरूप अधिकांश प्रमुख शहरों में अधिक किफायती विकल्प प्रदान करते हुए, अगला सबसे अच्छा विकल्प बन गया। कॉन्डोमिनियम, एक किराये के अपार्टमेंट से अलग, एक विशिष्ट स्वामित्व संरचना को दर्शाता है: निवासी अपनी व्यक्तिगत इकाई के मालिक होते हैं जबकि इमारत के सामान्य क्षेत्रों और आसपास की संपत्ति के संयुक्त स्वामित्व और जिम्मेदारी को साझा करते हैं।

कॉन्डोमिनियम की अवधारणा, जो संयुक्त राज्य अमेरिका में व्यापक रूप से अपनाने से बहुत पहले लैटिन अमेरिका में उत्पन्न हुई थी, पहली बार 1958 में प्यूर्टो रिको में अमेरिकी कानून में शामिल की गई थी। बाद में मुख्य भूमि पर इसका उदय, विशेष रूप से फ्लोरिडा में, धनी सेवानिवृत्तों को आकर्षित किया, जो सुविधाओं और मकान मालिकों से स्वतंत्रता की तलाश में थे। 1970 के दशक के दौरान, अकेली महिलाओं ने राष्ट्रीय मांग को काफी बढ़ाया, उन्होंने उन अपार्टमेंटों द्वारा पेश की जाने वाली बढ़ी हुई सुरक्षा, समुदाय और शहरी नौकरी केंद्रों से निकटता को महत्व दिया, जो उपनगरीय जीवन की तुलना में अधिक थे। अगले दशक में बच्चों के बिना मध्यम वर्ग के परिवारों का शहरों में पलायन देखा गया, जिन्होंने कॉन्डो खरीदे और उन क्षेत्रों में धन जमा किया जो पहले किराये की संपत्तियों से भरे हुए थे।

2000 के दशक की शुरुआत तक, डेवलपर्स सालाना लाखों नए कॉन्डो का निर्माण कर रहे थे। इस उछाल ने राष्ट्रीय आवास आपूर्ति का विस्तार किया, कीमतों को स्थिर करने में मदद की, और शहरी घर के मालिकों की एक पीढ़ी को बढ़ावा दिया। 2005 के आसपास उत्पादन चरम पर था, जब सभी नई बहु-पारिवारिक इकाइयों में से लगभग आधे को एकल मालिक द्वारा किराए पर रखने के बजाय व्यक्तिगत कॉन्डोमिनियम के रूप में बेचा जाता था।

हालाँकि, कॉन्डोमिनियम का मार्ग हमेशा बाधाओं से भरा रहा है। अमेरिकी ज़ोनिंग नियम अक्सर बहु-पारिवारिक आवासों को प्रतिबंधित करते हैं, जिससे वे अधिकांश उपनगरीय क्षेत्रों में पूरी तरह से प्रतिबंधित हो जाते हैं। अनुमान बताते हैं कि कई शहरों में एक चौथाई से भी कम आवासीय क्षेत्रों में अलग-अलग सिंगल-फैमिली घरों के अलावा कुछ भी अनुमति है, जिसके लिए अपार्टमेंट भवनों के लिए लंबी और अप्रत्याशित रीज़ोनिंग प्रक्रियाओं की आवश्यकता होती है।

अपार्टमेंट निर्माण से जुड़ी सामान्य नौकरशाही के अलावा, कॉन्डोमिनियम एक अतिरिक्त बाधा का सामना करते हैं: प्रत्येक इकाई को व्यक्तिगत बिक्री को सक्षम करने के लिए एक अलग कानूनी पार्सल के रूप में नामित करने के लिए स्थानीय अधिकारियों की आवश्यकता। इस लंबी प्रक्रिया में अक्सर व्यापक बातचीत शामिल होती है, जिसमें अधिकारी डेवलपर्स पर लागत-महंगी बुनियादी ढांचा उन्नयन को निधि देने, पार्कों के लिए भूमि आवंटित करने या स्थानीय निधियों में तदर्थ योगदान करने का दबाव डालते हैं। ऐसे अतिरिक्त जनादेश प्रति यूनिट दसियों हज़ार डॉलर से परियोजना लागत बढ़ा सकते हैं, जिससे परियोजनाएं छोड़ दी जाती हैं या किराये की इकाइयों में परिवर्तित हो जाती हैं।

इसके अलावा, कॉन्डोमिनियम संघीय कर संहिता के भीतर भेदभावपूर्ण व्यवहार के अधीन हैं। जबकि एक अपार्टमेंट भवन को वित्तपोषित करने वाला और स्वामित्व बनाए रखने वाला निवेशक पूंजीगत लाभ कर (20% तक सीमित) का भुगतान करता है, व्यक्तिगत कॉन्डो इकाइयों को बेचने पर आय कर (37% तक सीमित) लगता है, जिससे कॉन्डो विकास वित्तीय रूप से कम आकर्षक हो जाता है।

इन अंतर्निहित चुनौतियों के बावजूद, 2008 के ग्रेट रिसेशन तक कॉन्डोमिनियम का प्रसार जारी रहा। व्यापक रियल एस्टेट बाजार की तरह, कॉन्डो उत्पादन में भारी गिरावट आई। जबकि 2020 के दशक की शुरुआत तक अधिकांश अमेरिकी शहरों में समग्र आवास निर्माण काफी हद तक ठीक हो गया है, कॉन्डोमिनियम उत्पादन पूर्व-मंदी के शिखर का केवल एक अंश बना हुआ है।

सैन फ्रांसिस्को जैसे घनी आबादी वाले शहरों में, जहाँ कॉन्डो अक्सर किरायेदारों के लिए घर के मालिक बनने का एकमात्र व्यवहार्य मार्ग होते हैं, किराये के उत्पादन में वृद्धि के बावजूद सुधार विशेष रूप से धीमा रहा है। न्यूयॉर्क शहर में स्थिति थोड़ी बेहतर है, विश्लेषणों के अनुसार कॉन्डो उत्पादन 2000 के दशक के मध्य के शिखर का लगभग 50% तक पहुंच गया है, हालांकि यह समग्र आवास निर्माण से काफी पीछे है।

दो मुख्य कारकों ने कॉन्डो निर्माण को बाधित किया है। पहला, नियामकों ने ऋण मानकों को काफी कड़ा कर दिया। संभावित कॉन्डो खरीदारों को संघीय समर्थित बंधक सुरक्षित करने में अधिक कठिनाई हुई, और कॉन्डो संघों को कई नई अनुपालन बाधाओं का सामना करना पड़ा। जबकि 2000 के दशक के अंत की बाजार उन्माद के बाद कड़े पर्यवेक्षण को आवश्यक माना गया था, इसके कारण हजारों कॉन्डो संघीय अधिकारियों द्वारा प्रभावी रूप से ब्लैकलिस्ट कर दिए गए, जिससे वे वर्षों तक बिकने योग्य नहीं रहे। हालांकि 2019 में कुछ नियमों को शिथिल किया गया था, बाजार के विश्वास और पहुंच को हुए नुकसान महत्वपूर्ण थे।

दूसरा, 2000 के दशक में निर्मित कई कॉन्डो कथित निर्माण दोषों के संबंध में लंबे समय से चले आ रहे मुकदमों में उलझ गए थे। जबकि निर्माण गुणवत्ता नियम आवश्यक हैं, 1990 के दशक के अंत से कानूनों और अदालती फैसलों की एक श्रृंखला ने संतुलन को बहुत दूर कर दिया हो सकता है। इन कानूनी परिवर्तनों ने दोषों के लिए लुक-बैक अवधियों का विस्तार किया है, डेवलपर्स के मरम्मत के अधिकारों को सीमित किया है, बीमा प्रीमियम को बढ़ाया है, और कॉन्डो बोर्ड के सदस्यों को मुकदमा शुरू करने में विफल रहने के लिए उत्तरदायी बना दिया है, जिससे डेवलपर्स के कानूनी कार्रवाई का सामना करने की लगभग गारंटी है।

अत्यधिक मामलों में, खराब संतुलित दोष कानून लगभग पूरी तरह से स्थानीय कॉन्डो बाजारों को समाप्त कर चुके हैं। कोलोराडो में एक विश्लेषण से पता चला है कि ग्रेट रिसेशन के बाद 15 वर्षों में सक्रिय कॉन्डो डेवलपर्स की संख्या में 84% की कमी आई, जिसका आंशिक कारण पहले का दोष कानून था। डेनवर कभी कॉन्डोमिनियम के लिए एक संपन्न बाजार था, लेकिन अब लगभग सभी नए बहु-पारिवारिक विकास किराये के रूप में देखे जाते हैं। यह स्थिति डेनवर में सामर्थ्य संकट को बढ़ाती है, जहां औसत घर की कीमत औसत घरेलू आय की लगभग सात गुना है।

कनाडा का अनुभव एक सम्मोहक प्रति-तर्क प्रदान करता है, यह सुझाव देता है कि अमेरिकी कॉन्डो संकट एक नीति विकल्प है, न कि एक अनिवार्यता। अमेरिका की तरह, कनाडा ने ऐतिहासिक रूप से ज़ोनिंग कोड को प्राथमिकता दी है जो बहु-पारिवारिक आवास को हतोत्साहित करते थे। फिर भी, आज कनाडा कॉन्डो निर्माण में अमेरिका से काफी आगे है।

सिएटल और वैंकूवर की तुलना इस अंतर को उजागर करती है। सिएटल मुख्य रूप से किराये की इकाइयां बनाता है, जबकि वैंकूवर बड़े पैमाने पर कॉन्डो को प्राथमिकता देता है। शोधकर्ता मार्गरेट मोरालेस के अनुसार, इस अंतर का एक हिस्सा वैंकूवर के किराये को हतोत्साहित करने वाले कर कोड के कारण है, लेकिन यह सिएटल के पारंपरिक अमेरिकी नियामक वातावरण के कारण भी है जो कॉन्डो को भारी रूप से हतोत्साहित करता है। ब्रिटिश कोलंबिया में, डेवलपर्स अमेरिका में व्यापक महंगे मुकदमों का कम सामना करते हैं, और खरीदार संघीय वित्तपोषण को अधिक आसानी से प्राप्त कर सकते हैं।

एक महत्वपूर्ण अंतर प्री-सेल नियमों में है। कॉन्डो डेवलपर्स आम तौर पर निर्माण से पहले इकाइयों को बेचते हैं, और मूल्य का लगभग एक चौथाई हिस्सा एकत्र करते हैं। ब्रिटिश कोलंबिया में, डेवलपर्स इन जमाओं का उपयोग निर्माण लागत के लिए कर सकते हैं, जिससे वे अधिक महंगे पूंजी स्रोतों पर अपनी निर्भरता कम कर सकते हैं। इसके विपरीत, वाशिंगटन राज्य में, डेवलपर्स को खरीद मूल्य का केवल 5% निर्माण के लिए उपयोग करने की अनुमति है - राष्ट्रीय मानकों के अनुसार एक उदार अनुमति।

संक्षेप में, कनाडा "प्रचुरता" दृष्टिकोण अपनाता है, आपूर्ति निर्माण को प्रोत्साहित करने के लिए मांग को निर्देशित करता है। इसके विपरीत, अमेरिका एक ऐसी रणनीति का अनुसरण करता है जहाँ मांग सीमित आपूर्ति का पीछा करती है। इस विकल्प ने गृहस्वामी को कई अमेरिकियों के लिए तेजी से दुर्लभ वस्तु बना दिया है।

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